长期善意占有使用房屋，该房屋所有权是否归抵押权人所有？

一、基本案情

民国二十四年（1936年），张瀛洲因欠债无力偿还而将本人名下的位于福建厦门市公园路80号的一座独门庭院的三层小楼向厦门市人民法院申请受理拍卖该房屋。债权人厦门民兴银公司（以下简称“民兴银公司”）出国币（中华民国货币）18206元竞标拍受该房屋并办理房屋产权登记。同年三月，民兴银公司因经营资金短缺向胡五宏借款国币11000元并以该房屋为抵押物签订抵押借款契约，借期一年。同年，民兴银公司将所有权证及房屋交付由胡五宏占有使用。1944年，民兴银公司因经营不善倒闭。

1948年，胡五宏向房产管理部门办理抵押登记并办理他项权证。1958年11月，该房因住房制度改革而进行房改。1984年，厦门市房产管理登记部门将房改的所有权人登记在胡五宏的子女胡贵开、胡赐开、胡淼开三人名下。1998年，胡贵开（已逝）的配偶与子女、胡赐开（已逝）的配偶与子女及胡赐开等十二名申请人向厦门市开元区人民法院申请确认该房屋所有权归十二名所有。

二、律师分析

通过上述事实可知，该案系因胡五宏抵押借款而长期善意占有使用该房屋。后因房改而将房屋所有权人登记在其三名子女名下。法院审理认为民兴银公司在1944年已倒闭且至今未清偿债务，该房屋系无主财产。现抵押权人长期善意占有使用该房屋且所有权登记在三人名下，故法院最终确认该房屋所有权可归十二名申请人享有。但法院认为该房屋系民兴银公司与胡五宏之间存在抵押借款关系且仅借款国币11000元，房屋实际价值为国币18206元。故房屋差价为7206元国币。法院经询问厦门地方志编纂委员会确认7206元国币现价值为人民币343800元，故法院判令上述房屋所有权归十二名申请所有但需补足上述房屋差价款343800元。该房屋系无主财产，故该房屋剩余价款应归国家所有。

三、法律提示

从本案审理结果来看，该房屋因所有权人消亡而成为无主财产，抵押权长期善意占有使用该房屋，为发挥物的效用。判令房屋所有权归长期善意占有使用人符合民法总则规定的诚实信用原则。同时，抵押权人将剩余房屋差价款不足后，该房屋所有权变更为十二名申请人所有，符合等价有偿原则。故提醒广大民众在进行抵押借款时应在借款到期后及时行使抵押权，以便及时清除债务，。如该房屋存在其他债权人，则该房屋所有权需进行拍卖变现后进行债务清除，而非直接归长期善意占有人。

四、结论

无主财产的所有权人须经法院依法裁判后确定所有权，法院为发挥物的效用和保障物的价值及维护抵押权人的利益才将该房屋判归长期善意占有使用的抵押权人所有。

点评律师：霍晓社

二零一九年四月二十四日记