麦有根与冯鉴波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

案号 : （2018）粤0605民初20129号

案件名称 : 麦有根与冯鉴波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院 : 广东省佛山市南海区人民法院

所属地区 : 广东省佛山市

案件类型 : 民事案件

案件类型编码 : 1

审理程序 : 民事一审

裁判日期 : 2008-01-16

公开日期 : 2020-01-02

当事人 : 麦有根；冯鉴波

案由 : 房屋买卖合同纠纷

法律依据 : 《中华人民共和国合同法》:第十二条第一款；《中华人民共和国合同法》:第十二条第一款第一项；《中华人民共和国合同法》:第十二条第一款第二项；《中华人民共和国合同法》:第十二条第一款第三项；《中华人民共和国合同法》:第十二条第一款第四项；《中华人民共和国合同法》:第十二条第一款第五项；《中华人民共和国合同法》:第十二条第一款第六项；《中华人民共和国合同法》:第十二条第一款第七项；《中华人民共和国合同法》:第十二条第一款第八项；《中华人民共和国合同法》:第十二条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》:第六十四条第一款

全文 : 文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20129号原告：麦有根，女，1955年7月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李晓斌，广东润正律师事务所律师。被告：冯鉴波，男，1973年7月25日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：廖军平，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栩东，广东大洲律师事务所律师助理。原告麦有根诉被告冯鉴波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月9日。12月20日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李晓斌到庭，被告的委托诉讼代理人廖军平、陈栩东均到庭参加了两次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应和解期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理佛山市南海区狮山镇XXX房房屋产权变更登记过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年7月26日，被告与佛山市南海区XXX房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定以330159元购买位于佛山市南海区XXX号房（以下简称涉讼房屋）。同日，被告与佛山市南海农村信用合作社狮山信用社（下称农商行）签订个人购房担保借款合同，约定向银行抵押贷款230000元，借款期20年。被告在签订上述合同，支付首期100159元后，因生意困难无法如期还贷，经常请求原告借款周转。此后两年多，被告生意毫无起色，又欠下他人货款，无力支付涉讼房屋银行按揭本息。2010年，被告与原告协商，希望原告能购买涉讼房屋，双方口头约定交易条件和方式：由原告代被告给付两笔他人欠款合计96693元，此前双方的借款也不再计算追究（包括按原告意思于2008年1月转给黄丽琼的款项），此后涉讼房屋所有的银行按揭款、房屋出售方或物业公司各项费用均由原告支付，付清全额贷款后，将涉讼房屋登记到原告名下。2010年1月5日和2010年1月22日，原告按照被告的要求，分别将57088元、39605元转账支付到其所欠他人款，此后原告继续为被告支付余下的银行按揭欠款。原告前期多为现金付款，后期多为转账付款。2017年8月7日，被告建议原告一次性支付剩余的145868.83元按揭款，在获得银行同意提前还贷后，原告付清银行按揭欠款。但在原告还清按揭款，办理完涂销抵押登记手续后，被告三番五次借故不予协助办理过户手续，后拒绝接听原告电话，明确不履行约定的意思表示。根据合同法第36条，原告认为，原、被告虽未签订书面合同，但原告已向被告实际支付大部分购房款（仅转账凭证的就有317693元，向按揭账户支付现金的凭证及利息总数，因银行不同意提供，只能通过法院调取加以证明），已履行双方约定购房的主要义务。被告自愿接受，并已将房产证、土地证、房屋买卖相关合同、抵押合同、购房发票等资料交给原告。特别是于2010年1月将房屋实际交付原告使用。原告在8年时间里出租、处分该房屋，实际支付管理费、水电费等一应与房屋有关的费用，被告明知且接受。故从双方的约定，到实际履行情况，均显示原、被告双方已达成房屋买卖合意，双方房屋买卖合同关系成立。被告在原告全面履行义务后，推辞不履行协助原告办理房屋产权登记过户手续的行为，完全是因近年房价高涨，相对违约成本降低，选择恶意违约。故原告诉至法院。被告辩称，原告的诉求没有事实依据、法律依据，请驳回原告的全部诉请。理由：2010年原告并没有和被告就涉讼房屋达成任何形式的房屋买卖合同。当时，被告仅是将房屋交给原告管理，以租代供。原告在诉状中称折抵款项（2008年转给黄丽琼40万元以及另外两笔合共96693元）与涉讼房屋购房款毫无关系。2017年原告提出帮被告提前还贷，让被告将涉讼房屋便宜一点出售给原告。但双方最终并没有达成房屋买卖合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证佛山市南海区农村信用合作联社收费发票（5000元，2008.1.16）、存款回单（200000元，2008.1.16）、电汇凭证（200000元，2008.1.17）、建行取款凭条（200000元，2008.1.17）、农行银行流水均为原件且加盖银行印章，本院对该组证据的真实性予以确认，对关联性和证明内容将综合本案情况综合认定；2.原告举证中国建设银行个人活期账户交易明细、租赁合同、物业设备清单、物业家电家私交接清单、收据、科达装修工程预算表、收据为原件，并用以证明涉讼房屋一直由原告处分使用，被告在庭审中也确认涉讼房屋由原告管理使用，本院对该证据的证明内容予以确认；3.原告申请证人麦某出庭作证，对证人证言本院将综合认定。本院依据原告申请向广东南海农村商业银行股份有限公司发函调查涉讼房屋贷款偿还情况，该司已函复，双方对真实性均无异议，本院予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2007年7月26日，被告冯鉴波（买受人）与佛山市南海XXX房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号2007072620157948），约定买受人购买佛山市南海区XXX房（以下简称涉讼房屋），总房价为330159元；买受人在2007年7月26日已付首期款100159元，余款230000元办银行按揭20年；出卖人于2008年6月30日前将涉讼房屋交付买受人使用；等等。同日，被告冯鉴波（借款人、抵押人）、佛山市南海区农村信用合作社狮山信用社（贷款人）与佛山市南海XXX房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（农信按抵借字XXX第XXXX号），约定贷款人向借款人提供个人住房担保贷款，借款金额为230000元，用于购买涉讼房屋；借款期限为20年，自2007年9月3日起至2027年9月3日；借款月利率为5.355‰；借款人在贷款人处开立借款人个人姓名的结算账户，账号为13×××76；采用等额本息还款法偿还借款本息；等等。2007年9月3日，佛山市南海区农村信用合作社狮山信用社向被告发放按揭借款230000元。2009年4月20日，涉讼房屋办理房地产权证，登记权属人为被告。根据原告在本案中提交的付款凭证，原告主张于2008年至2017年期间支付相关款项情况如下： 序号 时间 方式 金额 1 2008-1-16 转账至黄丽琼尾号为376的银行账户 200000元 2 2008-1-17 转账至黄丽琼尾号为376的银行账户 200000元 3 2010年 转账至被告尾号为808账户 57088元 4 2010年 转账至被告尾号为808账户 39605元 5 2012-6-27 转账至被告尾号为808账户 10000元 6 2013-3-5 转账至被告尾号为808账户 10000元 7 2014-11-20 转账至被告尾号为808账户 10000元 8 2015-7-17 转账至被告尾号为808账户 15000元 9 2016-2-3 转账至被告尾号为808账户 20000元 10 2017-2-16 转账至被告尾号为808账户 9000元 11 2017-7-31 转账至被告尾号为808账户 10000元 12 2017-8-7 转账至被告尾号为808账户 137000元 2017年8月7日，广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行与被告签订补充协议，约定被告申请提前还款的各项事宜。2017年8月10日，南海农商银行出具凭证确认被告已支付完毕涉讼房屋提前还款的全部本息。庭审中，原告述称2010年被告急需支付案外人欠款96693元，原告向被告尾号为808账户转账两笔款项共计96693元（57088元+39605元），并约定原告将该款借给被告去还款，涉讼房屋就交给原告使用，原告主张这意味着涉讼房屋出售给原告，贷款结清后就过户给原告。被告述称原告转账予黄丽琼两笔共计400000元的款项系生意往来款，并非购房款；被告在购买涉讼房屋后就将涉讼房屋的钥匙、相关证件交由原告保管，在收楼后，应原告要求，被告同意将房屋交由原告管理，条件是原告负责偿还贷款。原、被告均确认被告于2017年提前还贷的资金来源为原告支付。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于双方是否就买卖涉讼房屋达成合意，是否存在房屋买卖合同关系。对此，本院具体分述如下：首先，对于双方是否已就买卖涉讼房屋达成一致意见，庭审中原告称被告曾口头同意在原告还清贷款后将房屋过户给原告，被告不确认，原告亦未提供相应证据予以佐证；其次，被告抗辩原告转账支付给黄丽琼的400000元为生意往来款及原告自认2010年转账给被告的96693元（57088+39605）为借款的陈述可知，双方之间的款项往来除了涉讼房屋的贷款支付外还涉及其他经济往来，双方对原告支付的款项数额及支付的款项是否属于购房款各执意见；最后，在双方对房屋交易的主要条款例如成交价、支付时间方式、税费承担及过户时间等均未作出具体约定的情况下，即使原告已代被告支付了大部分贷款款项且实际占有使用了涉讼房屋，但也不能据此构成物权变动的原因。综上所述，本案双方均未提交书面的房屋买卖协议，原告主张其与被告存在房屋买卖合同关系，被告对此不予认可，原告亦未就双方已达成房屋买卖合意尽到必要的举证责任，故原告主张涉讼房屋为其所有，诉请被告协助原告办理房屋过户手续，理据不足，本院不予支持；原告已支付予被告的款项，原告可另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回麦有根的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费11800元，减半收取计5900元（麦有根已预交），由麦有根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　蓝斯艺二〇一九年二月二十七日书记员　　罗静雯 百度搜索“马 克 数 据 网”