浙江野风物业管理有限公司与章卫兵物业服务合同纠纷一审民事判决书

案号 : （2007）下民一初字第1748号

案件名称 : 浙江野风物业管理有限公司与章卫兵物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院 : 杭州市下城区人民法院

所属地区 : 杭州市

案件类型 : 民事案件

案件类型编码 : 1

审理程序 : 民事一审

裁判日期 : 2007-12-27

公开日期 : 2014-05-05

当事人 : 浙江野风物业管理有限公司；章卫兵

案由 :

法律依据 : 《中华人民共和国民法通则》:第一百一十一条；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百一十一条

全文 : 杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2007）下民一初字第1748号原告浙江野风物业管理有限公司。法定代表人任婷婷。委托代理人曾碧佳、王沁。被告章卫兵。委托代理人黄慧玲。原告浙江野风物业管理有限公司为与被告章卫兵物业管理纠纷一案，于2007年10月19日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2007年12月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾碧佳、王沁、被告委托代理人黄慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江野风物业管理有限公司诉称，2003年7月1日，原、被告签订一份前期物业管理服务协议，约定由原告为被告提供现代雅苑22幢301室的物业服务，被告按合同规定的费用计算方式支付物业管理费和公共能耗费用。从2004年11月1日至今，原告按照合同约定履行了义务，经原告多次催讨，被告一直未支付物业管理费和公共能耗费。原告为此提起诉讼，请求判令被告支付原告物业管理费和公共能耗费共计4236.4元并承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、现代雅苑业主欠费帐龄明细表，欲证明被告所欠物业等费用的总额。2、现代城前期物业管理服务协议，欲证明被告所欠各项物业管理费用的构成和计算方法。3、浙江物价局房地产价格审批单，欲证明原告对被告收取的物业管理费用经过物价局的核准。4、野风物业现代雅苑公共能耗合计表，欲证明公共能耗的数据。5、收费通知单，欲证明被告在2004年11月1日至2006年12月31日期间所欠的物业管理费用和公共能耗费用。6、国内挂号函件收据，欲证明原告向被告发函催款的事实。被告章卫兵辩称，一、从2004年11月1日至2005年底，原告并未按合同约定履行了义务。1、原告违反前期服务协议，擅自在被告房屋前设置垃圾集中处理点，堆放、处理垃圾，制造垃圾死角。2、被告违反前期服务协议，从未对外墙面进行过清洗，楼道门厅等管理混乱。3、原告至今未返还属于被告所在小区业主共同所有的商业用房等经营性结余资金。二、从2006年初至今，被告与原告不存在物业管理服务合同关系。1、原、被告于2001年12月21日的签订物业管理服务协议中，并未明确约定合同的有效期限，根据法律的规定，合同应当明确约定履行期限，此项目的缺失会对被告的权利造成不可避免损害。如不就原告在其提供给被告的前期物业管理协议的基础上明确合同的有效履行期限，则原告完全可以基于前期物业管理服务协议没有约定有效期限的便利，迟延履行及时配合业主大会及业主委员会签订正式物业服务合同的义务，并客观上剥夺了被告就服务内容，服务价格进行谈判的权利。2、前期物业服务协议应当明确其有效期限，至于该协议的有效期限的约定及延长有效期限后服务收费的调整，应当由双方协商解决或提交行政主管部门调解解决。3、从2001年12月21日至今，原告从未与被告签订过代缴水费的协议。因此，原告要求被告向原告缴纳水费没有法律依据，根据合同的相对性，原告不是收缴水费的法律主体，无权要求被告向原告支付水费。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提交相关证据。原告提交的证据经被告质证，本院作如下认证：原告提交的证据1，被告对2004年11月1日到2005年10月业主委员会成立前被告所欠费用没有异议，对2005年10月以后的费用因业主委员会成立，前期物业管理服务协议已经失效，故对所欠费用的计算有异议。对于证据2-5被告的质证意见与证据1的质证意见一致。对于证据6、被告无异议。本院对证据6的证据效力予以确认。证据1-5，本院认为小区业主委员会虽然已成立，但原告仍依据前期物业管理服务协议为小区提供管理服务，在业主委员会与原告或其他物业公司签订新的物业管理服务合同之前，原告依据前期物业管理服务协议约定的计算方式向被告收取物业管理费及相关费用，并无不当，故本院对证据1-5的证据效力予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2003年7月1日，原、被告签订一份朝晖现代城／前期物业管理服务协议，协议约定：由原告为被告提供朝晖现代城的物业管理服务，被告支付相应的物业管理费和公共能耗费用。物业管理费住宅按建筑面积每月每平方米0.70平方米计算，电梯维保费按业主房屋建筑面积平均分摊，电梯电费按合同约定的计算公式公摊。费用每6个月交纳一次。上述收费标准经浙江省物价局房地产价格审批单［浙价房审（2003）06号］予以确认。协议还约定，受有关部门或单位委托，原告提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。被告系朝晖现代城现代雅苑22幢301室业主，其房屋建筑面积121.35平方米。自2004年11月1日至2006年12月31日，被告尚欠物业管理费2208.7元，公共能耗费1104.2元，水费923.5元。本院认为，原、被告之间签订的朝晖现代城／前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效。原告依据双方签订的前期物业管理服务协议实行物业管理，该行为合法有效，原告在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业管理费及相关费用。小区业主委员会成立后原告仍延续前期物业管理服务协议为小区提供服务，被告也未提供小区业主委员会另行委托其他物业管理公司提供物业服务的相关依据，其拒交物业管理费及公共能耗费的抗辩缺乏证据佐证，本院不予采信。原、被告在前期物业管理服务协议中明确约定由原告代缴水费等服务，被告也从未自行缴纳过水费，原告要求被告支付已代缴的水费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决如下：被告章卫兵于本判决生效之日起十五日内向原告浙江野风物业管理有限公司支付物业管理费2208.7元，公共能耗费1104.2元，水费923.5元，合计4236.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告章卫兵负担（于本判决生效后十五日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。审判员　　叶东晓二〇〇七年十二月二十七日书记员　　吴恒杰 更多数据：