房屋产权人去世后拖欠的物业费应向谁主张

【案情简介】

胡某名下有存款15万元，另有两套房产，分别为位于A小区的甲号房屋和位于B小区的乙号房屋。2020年9月14日胡某去世，有权继承胡某遗产的两名继承人杜某和吴某就继承问题进行了诉讼，法院审理后于2021年10月25日判决杜某继承位于A小区的甲号房屋，吴某继承位于B小区的乙号房屋，并结合房屋面积差异将15万元存款分配给杜某和吴某。但由于杜某在外地工作、生活，故其所分得的位于A小区的甲号房屋一直空置，且未办理房屋产权转移登记手续。该房屋于1999年竣工完成，2000年4月28日原告成立并成为该小区物业服务公司，开始收取物业费。胡某自2001年起未缴纳物业费至2016年，原告于2016年3月将胡某起诉到法院，要求其缴纳拖欠的物业费，经法院判决后向胡某强制执行收回了截止2015年12月的物业费。2016年1月1日起胡某仍未缴纳物业费，现原告起诉要求二被告承担2016年1月1日起至2022年12月31日止所拖欠的物业费。

【争议焦点】

房屋作为被继承人的遗产已经由法院判决进行了分割，被继承人居住时拖欠的物业费是否应当一并由房屋继承人承担。

【裁判结果】

由吴某和杜某共同向原告支付2016年1月1日起至2021年10月25日的物业费，由杜某承担2021年10月26日起至2022年12月31日的物业费。

【案例评析】

业主在物业管理活动中应按时缴纳物业管理服务费用。原告系取得物业服务相关资质的物业服务公司，其自2000年便为A小区甲号房屋所在小区实施物业管理，双方已构成了事实上的物业服务合同，原告履行了物业服务管理义务，胡某作为业主应当按时向原告缴纳物业费，其未履行此义务已构成违约，应承担相应的违约责任。根据原告提交的收费许可证、小区业主委员会会议纪要及与胡某同单元、同面积房屋的物业管理费收费情况可知，A小区甲号房屋2016年1月1日至2018年12月31日每年应缴纳物业费480元，2019年1月1日起每年应缴纳物业费594元，现原告起诉要求支付2016年1月1日至2022年

12月31日的物业费共计3815元，符合事实和法律依据，对此应予支持。胡某生前未缴纳的物业费系其依法应当承担的债务，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”，根据已生效的继承纠纷判决，二被告继承了胡某两套房产及存款，故二被告应共同在继承遗产范围内缴纳胡某拖欠的物业费。被告吴某辩称A小区甲号房屋由被告杜某继承，故拖欠的物业费应由杜某承担，胡某居住使用该房屋时产生的物业费虽因房屋而产生，但该费用产生后不再依附于房产，而作为个人债务单独存在，故应由二被告在继承遗产范围内进行清偿；而胡某去世后房屋未进行分割，即由继承人共同共有，该阶段产生的物业费亦应由继承人共同承担；房屋经法院生效判决进行分配后，该房屋及其产生的其他费用不应再由吴某承担，房屋虽未办理产权转移登记手续，但此系杜某怠于履行，不能因此增加吴某的责任，故法院对遗产分割的判决生效后A小区甲号房屋产生的物业费应由杜某自行承担。

来源：秦州法院