夏雪娟与张金才租赁合同纠纷一审民事判决书

案号 : （2008）绍民一初字第967号

案件名称 : 夏雪娟与张金才租赁合同纠纷一审民事判决书

法院 : 绍兴市柯桥区人民法院

所属地区 : 绍兴市

案件类型 : 民事案件

案件类型编码 : 1

审理程序 : 一审

裁判日期 : 2008-08-20

公开日期 : 2014-06-20

当事人 : 夏雪娟,张金才

案由 : 租赁合同纠纷

法律依据 : 《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第八十八条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款

全文 : 浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2008）绍民一初字第967号原告：夏雪娟。委托代理人：王卫兴、张光明。被告：张金才。委托代理人：申铁旗。原告夏雪娟诉被告张金才租赁合同纠纷一案，本院于2008年2月1日立案受理，依法由代理审判员钱舟琳适用简易程序于2008年4月16日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法向原告进行释明，原告变更了诉讼请求。本案转成普通程序，依法组成合议庭于2008年5月9日公开开庭进行了审理。经合议庭评议，本院认为原告主张的法律关系的性质和民事行为的效力与本院根据案件事实做出的认定不一致，本院依法向原告再次进行释明，原告变更诉讼请求。本案于2008年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王卫兴，被告的委托代理人申铁旗，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏雪娟起诉称：2006年12月19日，被告以原承租者的身份与原告签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：由被告将其承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼212号一间营业房转让给原告承租，转让价为150，000元，在签约时原告即将转让定金150，000元一次性支付给被告。之后经原告了解，被告并不是上述营业房的原承租者，且上述房屋非系营业房而是库房，承租期至2006年1月22日届满，按原租房合同规定，承租者必须是经营布料者，而被告也非经营布料者。后原告多次与被告交涉未果。经法院释明后，原告的诉讼请求为：依法解除原、被告之间签订的营业房转让协议；判令被告立即返还营业房转让款120，000元（已扣定金30，000元，转让款合计应为150，000元），双倍返还定金60，000元，合计180，000元；判令被告赔偿原告转让款150，000元自2006年12月19日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失；本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：1、2005年1月22日绍兴县芙蓉大厦管理部与案外人李高才签订的租房合同书一份，证明芙蓉大厦二楼212号营业房的租赁期限到2006年1月22日终止，原承租人并非被告的事实。2、2006年12月19日原、被告签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，证明双方约定芙蓉大厦二楼212号营业房由被告租赁给原告，约定的转让价为150，000元，被告收到房款后没有按约交付房屋的事实；该转让协议书是徐平代理被告签订。被告张金才答辩称：本案系租赁合同纠纷，诉讼时效为一年，原告起诉已超过法定的诉讼时效。原、被告间的转让协议并没有实际履行，被告没有收到原告任何款项，不存在返还问题，即使被告收到款项，根据双方签订的转让协议约定，如果原告反悔，所收款项不能返还。关于原告要求解除转让协议，被告认为，如果转让协议是合法有效的，可以解除。被告未向本院提供书面证据。被告对原告提供的证据质证认为：对证据1、2的真实性无异议，但对原告主张证明的事实有异议，证据2并不能证明被告已收到原告的转让款，且根据证据2的约定，如果原告解约或违约，所收的款项不能退还。徐平是原告的代理人，他是私自拿了租房合同书与原告签订了转让协议，事后被告才知情，被告也予以默认。本院认证认为：原告提供的证据1、2，被告对证据的真实性无异议，具有证明力。证据2的空白处明确书写“芙蓉二楼212#转让金额壹拾伍万元正于2006年12月19日一次性付清”，结合被告的代理人已在签约时将原始租房合同书交付给原告的事实，本院确认原告已于签约当日一次性付清转让款。本院依职权调取了绍兴县中国轻纺城建设管理委员会出具的情况说明一份，证明芙蓉大厦拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕。原、被告质证均无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认证明力。根据上述证据分析及原、被告的当庭陈述，本院确认以下事实：原、被告于2006年12月19日签订中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，约定被告自愿将中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼212号壹间营业房转让给原告承租，转让价150，000元，并约定被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续。被告的签约行为由徐平代理，当日原告一次性付清转让款，转让协议书空白处注明：芙蓉二楼212#转让金额壹拾伍万元正于2006年12月19日一次性付清。徐平代理被告将原、被告约定转让房屋的原始租房合同书交付给原告。该租房合同书的出租方为绍兴县芙蓉大厦管理部，承租方为李高才，出租房为芙蓉大厦二楼212号壹间，租用期限自2005年1月23日起至2006年1月22日止，订立时间为2005年1月22日。原、被告签订转让协议后，被告至今未能向原告交付约定转让的房屋。另查明，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三点：一、原、被告签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同。关于转租，我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将讼争营业房转让给原告，原告一次性付清转让款，被告将讼争营业房的原始租赁合同即绍兴县芙蓉大厦管理部与李高才的租房合同书交付给原告，应视为原、被告签订转让协议、被告交付租房合同书的目的是使原告直接与绍兴县芙蓉大厦发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。故原、被告间的转让协议的性质应确定为租赁权转让合同。二、原、被告间的转让协议是否有效。从法律规定及本案事实分析，原、被告间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的转让协议应属有效。三、原告请求返还转让款、赔偿损失是否符合法律规定。原、被告间的转让协议是徐平代理被告签订，被告认可徐平是代理人，故被告应对徐平的代理行为承担民事责任。1、原告是否已履行转让协议约定的义务。原告主张已一次性付清转让款，被告辩称未收到。该事实本院在证据分析部分已作了认定，不再累述，本院认定原告已将双方约定的转让款一次性付清。2、被告是否已履行了转让协议约定的义务。原、被告协议转让的房屋在原、被告签订转让协议时，已被拆迁，合同标的物实际并不存在，且客观上也不能交付，故被告并不能将租赁权移转给原告，系履行不能。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院应予准许。3、解除合同的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告可主张返还已交付的转让款，并得请求损害赔偿。原告要求返还转让款，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金，因双方的转让协议明确150，000元系转让款，故原告主张150，000元中包含有20%的定金，在无确切证据证明下，其主张的事实不予认定，且原告并无证据证明已实际履行了定金，故原告主张以转让款的20%作为定金数额，要求被告双倍返还无依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿自2006年12月19日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失，符合法律规定，本院予以支持。另被告辩称原告起诉已超过一年的诉讼时效，因本案所涉纠纷并非因延付或者拒付租金引起的纠纷，故不属于民法通则规定的诉讼时效期间为一年的范围，对被告该辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：一、解除夏雪娟与张金才于2006年12月19日签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书；二、张金才应于本判决生效后十日内返还夏雪娟转让款150，000元，并应支付给夏雪娟自2006年12月19日起至本判决确定还款之日止150，000元的同期银行贷款利息；三、驳回夏雪娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，900元，由夏雪娟负担500元，由张金才负担3，400元，张金才负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费3，900元，款汇至绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。审　判　长　　陈黎晓代理审判员　　冯春盛代理审判员　　钱舟琳二〇〇八年八月二十日书　记　员　　范兰英 关注公众号“马 克 数 据 网”