唐满英与蒋越兴、王宝娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

案号 : （2007）绍中民一终字第758号

案件名称 : 唐满英与蒋越兴、王宝娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院 : 浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区 : 浙江省绍兴市

案件类型 : 民事案件

案件类型编码 : 1

审理程序 : 二审

裁判日期 : 2007-09-30

公开日期 : 0001-01-01

当事人 :

案由 :

法律依据 : 《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款

全文 : 浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2007）绍中民一终字第758号上诉人（原审原告）唐满英。委托代理人（特别授权代理）忻丁映。委托代理人（特别授权代理）魏立业。被上诉人（原审被告）蒋越兴。被上诉人（原审被告）王宝娟。二被上诉人委托代理人（特别授权代理）董坚。上诉人唐满英因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人唐满英及其委托代理人忻丁映和魏立业，二被上诉人蒋越兴和王宝娟的委托代理人董坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据：1、买卖契约1份，委托代理合同1份，证人屠某、郑某出庭作证，证明原、被告通过中介机构签订买卖合同，约定房价为30万元，签约之日支付定金2万元，公证之日支付27万元，余款在交房时付清，且约定了违约责任，但被告没有按契约履行，已构成违约。经庭审质证，两被告认为两位证人均是中介所人员，与原告有利益关系，其证言不可信，两份合同是签订过的，但买卖合同上的“27万元，交房时付1万元清”是在被告签字后在公证处加上去的，没有经过被告同意，是无效的。本院认为，因两被告将房屋卖给原告后仍需继续租住，不能立即交房，故双方协商约定在交房时付清1万元合情合理，且有中介机构的经办人证言相印证，本院对上述证据予以确认。2、被告出具的收条1份，证明原告依合同约定，向被告支��定金20000元的事实。两被告无异议，本院予以确认。3、存折1份，证明原告已按期准备好了房款，准备履行合同的事实。两被告无异议，本院予以确认。被告未向本院提交证据。综合以上经本院确认的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院对本案事实作如下认定：2007年3月6日，原告与两被告通过中介机构永利公司签订了一份房地产买卖契约，约定两被告将鞋子畈1幢204室房屋出卖给原告，房价为30万元，原告先付定金2万元，余款公证之日付清，同年4月30日前交房。同时，被告与永利公司签订了委托代理合同，原告向被告支付了2万元定金。2007年4月14日，原告筹齐房款后，双方在永利公司人员的参与下前去办理公证，被告提出公证后要租用三个月再交房，原告表示同意，但要留1万元在交房后再付，于是在原签订的协议上“公证之日付清”后加上“27万元，交房之日付1万元清”的文字。但被告在公证处又提出在租用期满后必须办理产权过户手续。原告认为被告的要求违反合同约定不予同意，为此被告拒绝在公证资料上签字，公证未成。此后，永利公司多次组织双方协商，但被告坚持要求原告在交房后尽快办理过户手续，最长不能超过一年。因双方协商未成，遂成讼。原审判决认为，原、被告所签订的房地产买卖契约系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。虽原、被告所签合同中未有办理过户手续时间的明确约定，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，房地产转让，当事人应当依规定办理权属登记。《城市房地产转让管理规定》第七条亦规定，房地产转让当事人应当在房地产转让合同签订后90日内持转让合同等有关文件向房地产所在地的房产管理部门提出申请，并申报成交价格。所以被告要求原告在交房后尽快办理过户手续并未违反法律规定和合同约定。故原告的诉讼请求缺乏相应的法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、参照《城市房地产转让管理规定》第七条之规定，判决：驳回原告唐满英的诉讼请求。本案案件受理费800元，按简易程序减半收取400元，由原告负担。上诉人唐满英上诉称：一、一审法院错误理解了本案的争议事实。本案的争议事实是：上诉人与被上诉人在按约同去公证处办理讼争房屋公证前，上诉人对被上诉人提出的两项额外要求（一是公证后房产契证不能交付，一是在租用期满后必须办理产权过户手续）不能接受，被上诉人拒绝公证。上诉人认为被上诉人拒绝公证的行为违反了《买卖契约》的约定，而被上诉人��为“合同不能履行的原因是原告不愿意过户，并不是我们违约”。鉴于被上诉人在本案中没有提出反诉，要求确认上诉人违约，因此根据不告不理的民事审案原则，本案的争议焦点及审理范围，也只能局限于：被上诉人为拒绝公证而提出的上述两项要求的理由是否正当、充分？如果认定为正当、充分，因买卖契约中有公证的约定，其拒绝公证的行为是否构成违约？上诉人公证后不愿意马上过户的打算，是否可以作为被上诉人违约（拒绝公证）的免责理由？上诉人向一审法院提供的三组证据，待证事实是上诉人按约履行了义务及按约准备好了履行合同的条件，但因被上诉人提出了买卖契约以外的要求，未被上诉人接受而拒绝公证，导致合同未能履行构成违约。照理上诉人的诉讼请求应予支持。但由于一审法院对本案的上述争议事实理由错误，所以在判决中没有对此作出应有的表述和评判。二、一审法院的评判及适用的法律均存在明显的错误。三、一审法院的判决要旨，既无事实依据，更与法不符，实质内容是认定上诉人违约，支持了被上诉人没有提出反诉的请求：上诉人不得向被上诉人索还定金。四、被上诉人声称即使公证后也不能提供契税证原件，也是一项明显的不肯卖房的违约行为：三证不齐，上诉人如何去办理过户手续？一审法院在判决书中没有表述。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人蒋越兴、王宝娟答辩称：一、上诉人的上诉理由明显不能成立，依法应予驳回。1、双方买卖契约未能履行的原因是因上诉人不履行法定义务而造成的，导致了双方房地产买卖契约不能履行，所以应当由上诉人承担相应的责任。房地产买卖后的过户手续是法定的义务也是涉及各方利益的。涉及到上���人的利益，也涉及到国家的利益，也涉及到被上诉人是否能享受的政府的有关优惠政策。被上诉人提出的过户要求是合情合理的。2、在房地产转让的过程中公证不是必经的程序，虽然被上诉人鉴于上诉人拒绝过户，而不予公证，但并不等于被上诉人不履行房地产买卖契约，被上诉人也提出了相关的合理的建议以更好履行双方的房地产买卖契约，但是被上诉人提出的建议都被上诉人所拒绝。被上诉人提出的合理建议都能证明被上诉人要履行房屋买卖契约，所以不公证并不是不履行房地产买卖合同，而是为更加公正公平更好地履行房地产买卖契约，所以在本案中被上诉人不存在违约的事实，更不存在致使双方订立的契约不能实现的事实。上诉人的上诉理由不成立。二、双方不能履行房地产买卖契约是上诉人造成的，根据法律规定，上诉人不能要求返还定金，原审驳回上诉人要求返还双倍定金是正确的，原审也没有违反不告不理的原则，原审在对上诉人在起诉时陈述的事实进行审理是正确的。虽然被上诉人在原审时没有提出反诉，但是没有反诉并不必然导致上诉人在原审中的诉讼请求应予以支持。综上，原审判决正确，上诉人的上诉没有事实依据和法律依据，要求二审驳回上诉，维持原判。上诉人在二审庭审中提供证据一组：上诉人与第三人购买房屋的房屋买卖合同、出卖方的三证以及按买卖合同约定在公证处办理的委托合同的公证书，上述证据来反证上诉人的一审诉讼请求理由成立，上诉人的要求不但没有违反有关法律法规，而且符合房屋买卖的交易习惯，一审判决要旨的实质内容是认定上诉人违约，没有道理。被上诉人质证后认为对证据的真实性没有异议，但是对证据的关联性提出以下异议：1、这些证据与本案���有直接关联；2、这些证据表明了上诉人为什么不愿意办理我们要求的直接办理过户手续，因为他混淆了契约中约定的公证的概念，契约中约定的公证是指对房地产买卖契约的公证，并不是对委托合同进行公证，同时上诉人这是为了逃避纳税，逃避中介的一个行为，损害了国家的利益。合议庭评议后认为，上诉人提供的上述证据与本案无关联性，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第（二）项、第六十六条之规定，不予采纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否存在不履行约定的债务的情形？根据上诉人在一审时的诉讼请求：“判令被告双倍返还定金计4万元。”，据此，其请求权基础的法律依据是《中华人民共和国合同法》第一百一十���条。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，本案的调查重点是被上诉人方有否存在不履行约定的债务的情形。结合本案的事实，双方签订房地产买卖契约并无异议，只是在双方去公证处公证被上诉人委托上诉人办理上述房产的过户手续时、对委托期限双方有异议，最终未能在公证处达成委托合同予以公证。由此，双方在房地产买卖契约中并未约定办理上述房产的过户委托期限的情况下，被上诉人不存在不履行约定债务的情形。综上所述，上诉人要求被上诉人双倍返还定金的诉讼请求不能成��。至于被上诉人收受上诉人预付的购房定金2万元，上诉人要求予以返还可另行起诉解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费800元，由上诉人唐满英负担。本判决为终审判决。审　判　长　　章建荣代理审判员　　毛振宇代理审判员　　方　艳二〇〇七年九月三十日书　记　员　　李琼珏 来自：