原告廖原、范丹梅诉被告市房管局房屋登记纠纷一案行政判决书

案号 : （2006）武侯行初字第12号

案件名称 : 原告廖原、范丹梅诉被告市房管局房屋登记纠纷一案行政判决书

法院 : 成都市武侯区人民法院

所属地区 : 成都市

案件类型 : 行政案件

案件类型编码 : 3

审理程序 : 行政一审

裁判日期 : 2006-12-04

公开日期 : 2019-12-09

当事人 : 廖原；范丹梅；成都市房产管理局；朱焕文；姜桂臣；郑文波；四川蓝普电力工程设计咨询有限公司

案由 : 房屋登记管理（房屋登记）

法律依据 : 《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第六十条第三款；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第三十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第三十七条；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第三十七条第一项；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第三十七条第二项；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第三十七条第三项；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第三十七条第四项；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第三十七条第五项；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第三十七条第六项；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第三十七条第七项；《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》:第十七条第一款；《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》:第七条；《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》:第七条第一项；《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》:第七条第二项；《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》:第七条第三项；《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》:第七条第四项；《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》:第七条第五项；《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》:第七条第六项；《城市房地产转让管理规定》:第七条；《城市房地产转让管理规定》:第七条第一项；《城市房地产转让管理规定》:第七条第二项；《城市房地产转让管理规定》:第七条第三项；《城市房地产转让管理规定》:第七条第四项；《城市房地产转让管理规定》:第七条第五项；《城市房地产转让管理规定》:第七条第六项；《中华人民共和国国家赔偿法（1994年）》:第二条第一款；《中华人民共和国国家赔偿法》:第二条第一款；《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》:第三十二条；《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》:第三十三条；《中华人民共和国行政诉讼法》:第五十四条第一项；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释:第五十七条第一款

全文 : 成都市武侯区人民法院行 政 判 决 书（2006）武侯行初字第12号原告廖原，男，1964年8月4日出生，汉族，住四川省成都市成华区建设北路二段。委托代理人李新卫（特别授权），北京市中银律师事务所四川分所律师。委托代理人周瑜（一般授权），北京市中银律师事务所四川分所律师。原告范丹梅，女，1964年7月7日出生，汉族，住四川省成都市成华区建设北路二段。委托代理人李新卫（特别授权），北京市中银律师事务所四川分所律师。委托代理人周瑜（一般授权），北京市中银律师事务所四川分所律师。被告成都市房产管理局（以下简称市房管局）。住所地：四川省成都市人民中路一段28号。法定代表人周鸿德，市房管局局长。委托代理人宋斌，男，1970年7月29日出生，汉族，系市房管局干部，住四川省成都市青羊区西二巷。委托代理人廖衍玲，四川君合律师事务所律师。第三人朱焕文，男，1935年3月3日出生，汉族，住四川省双流县西航港九龙湖村光电所。第三人姜桂臣，女，1939年12月27日出生，汉族，住四川省双流县西航港九龙湖村光电所。第三人郑文波，男，1952年9月15日出生，汉族，住四川省成都市玉林南街。委托代理人朱嘉明，男，1957年12月25日出生，汉族，住四川省成都市成华区建设路。第三人四川蓝普电力工程设计咨询有限公司（以下简称四川蓝普公司）。住所地：四川省达州市通川区朝阳东路8。法定代表人何惧熊，四川蓝普公司董事长。委托代理人蒋吉斌，男，1948年7月25日出生，汉族，住四川省成都市锦江区晨辉路。原告廖原、范丹梅不服被告市房管局于2005年5月9日将其与第三人朱焕文共有房屋的产权转移过户登记，于2006年5月17日向本院提起行政诉讼，并一并提起行政赔偿人民币50万元的诉讼请求。本院于2006年5月23日受理后，依法组成合议庭。因朱焕文、姜桂臣、郑文波、四川蓝普公司与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院于2006年6月1日依法通知其为第三人参加诉讼，后因多次向朱焕文、姜桂臣送达未果，经查已下落不明，本院于2006年8月23日公告通知朱焕文、姜桂臣为第三人参加诉讼。2006年11月27日，本院依法对本案公开开庭进行了审理。原告廖原、范丹梅共同委托的诉讼代理人李新卫、周瑜、被告市房管局的诉讼代理人宋斌、廖衍玲、第三人郑文波的诉讼代理人朱嘉明、第三人四川蓝普公司的诉讼代理人蒋吉斌到庭参加诉讼，第三人朱焕文、姜桂臣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。被告市房管局于2005年5月8日受理第三人朱焕文、郑文波的房屋买卖过户申请，于2005年5月9日审查和复审了申请人提供的有关文件后，当日将原登记为第三人朱焕文与原告廖原共有的位于成都市武侯区桐梓林东路22号1栋3单元4楼14号、15号、16号房屋（以下“案涉房屋”均指该三套房屋）的产权，转移过户登记归第三人郑文波所有。被告市房管局在举证期限内，向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据与依据。1、被告市房管局为证明其有权作出被诉具体行政行为，提交了以下依据：⑴《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第六十条第三款规定：“房地产转让或变更时，应当向县以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……。”⑵建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法（修订）》（以下简称建设部第99号令）第八条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”2、被告市房管局为证明被诉具体行政行为的程序合法，提交了以下证据：⑶房屋买卖过户申请，以证明被诉具体行政行为的作出是基于权利人（申请人）的申请，该申请的提出符合法律规定等事实。申请载明：经双方协商，现有郑文波自愿购买朱焕文等2人位于武侯区桐梓林东路房屋，用途为住宅，面积为422.42平方米，结构为钢混，双方议定成交价格为70万元，买方申请人代理人为黄英，卖方申请人及代理人为朱焕文，申请日期为2005年5月8日，并共同承诺：所提交的所有资料原件和复印件均真实、合法、有效，如有不实或隐瞒，申请人愿承担一切经济及法律责任，与房地产登记机关无关。⑷私房（含政策性住房）买卖过户业务受理单，以证明对请求作出被诉具体行政行为的申请已在法律规定的期限内予以受理的事实。业务受理单载明：书证号为xx，失去方为朱焕文2人，街道名称为桐梓林东路22号，证件与件数为房屋所有权证、房屋共有权证、申请书、协议书或合同各一份、委托书二份，受理时间为2005年5月8日。⑸成房监证字第052xx号房屋所有权证、成房监共字第0030614号房屋共有权证，以证明进行了案涉房屋的权属审核，且产权来源明确、权属清楚等事实。两份权属证书载明：位于成都市武侯区桐梓林东路22号房屋所有权人为朱焕文，共有人为廖原，三套房屋的总面积为422.42平方米，产别为私产，于2000年10月21日设定他项权利，权利人为中国建设银行四川省分行岷江支行，权利价值为63万元，于2005年5月8日注销他项权利。⑹成都市房屋所有权申请登记表，以证明作出被诉具体行政行为所依据的文件收集齐全，并已进行了审查与复审，核准登记等事实。申请登记表载明：交验证件有房屋所有权证、房屋共有权证、申请书或报告、委托书、协议书或合同、身份证或户口簿（复印件），登记类别为转移，登记原因为买卖，取得方为郑文波、身份证号为xxx，取得方代理人为黄英、身份证号为xxx，失去方为朱焕文等2人，失去方代理人为朱焕文、身份证号为xxx，房屋座落地为武侯区桐梓林，房号分别为，用途均为住宅，结构为钢混结构，面积分别为146.81平方米、148.97平方米、126.64平方米，建成年份为2000年，房屋总层数为8层，交验权证书证号为成监证05xxx，档案保管号为成房监权0xx产别为私产，审查意见为可以登记、请审批，复审意见为准予登记，审查与复审时间均为2005年5月8日，计费基数为718114元。⑺成都市房产管理局房屋所有权申请登记表，以证明作出被诉具体行政行为所依据的事实在作出前已告知权利人（申请人），并经其确认且无异议等事实。申请登记表载明：受理号为1xxx，登记原因为私产买卖，登记类别为转移登记，买方为郑文波，卖方为朱焕文，证件号分别为5xxx、5101xxx7，房屋座落地为武侯区桐梓林东路22号，房号分别为1栋3单元4楼14号、15号、16号，用途均为住宅，结构为钢混，面积分别为146.81平方米、148.97平方米、126.64平方米，产别为私产，产权来源为私产买卖，房屋类别为公寓，计费基数为718114元，档案保管号为权0610xx9，交验权证书证号为监证0xxx，以上内容确认人与同意领证人为黄英、朱焕文，受理与确认日期均为2005年5月9日，确认人承诺：本人愿意对所提交材料的真实性、合法性负责，并承担相应法律责任。⑻成房监证字第xxx号房屋所有权证，以证明在法律规定的期限内颁发了房屋权属证书的事实。房屋所有权证载明：房屋所有权人为郑文波，房屋座落地为武侯区桐梓林东路，用途均为住宅，结构为钢混，面积分别为146.81平方米、148.97平方米、126.64平方米，发证日期为2005年5月9日。3、被告市房管局为证明作出被诉具体行政行为认定事实清楚，证据充分，除提交了前文第⑸组证据外，还提交了以下证据：⑼朱焕文的身份证复印件，证号：xxxx，以证明审查了权利人的身份证明的事实。⑽2005年4月20日出具的授权委托书与四川省公证处（2005）川省公证字第20085号公证书，以证明房屋共有人书面同意转让案涉房屋，并共同委托权利人之一的第三人朱焕文取消房屋抵押、出卖房屋、确认房屋出卖价格、办理房屋产权过户登记手续等事实。授权委托书载明：廖原、范丹梅夫妻与朱焕文、姜桂臣夫妻是座落于成都市武侯区桐梓林东路22号住房的产权所有人（建筑面积为422.42平方米，产权证号为监证xxx，共有产权证号为监共0030614），现委托人廖原、范丹梅、姜桂臣全权委托受托人朱焕文处理与上述房屋产权有关的包括但不限于以下事宜：在交易中心取消房屋抵押、出卖房屋、确认房屋出卖价格、收取购房款并办理房屋产权过户登记手续。受托人在办理上述事宜时所签署的文件委托人均予以承认，受托人就上述事宜有转委托权。委托期限从委托日起至上述委托事宜办理完毕止。公证书载明：兹证明廖原（男，1964年8月4日出生，身份证号：510xxxx7）、范丹梅（女，1964年7月7日出生，身份证号：51010xxxx0）、姜桂臣（女，1939年12月27日出生，身份证号：5101223xxx）于2005年4月20日在前面的《授权委托书》上签名、捺手印。⑾2005年4月30日出具的委托书与成都蜀都公证处（2005）成蜀证内民字xxx5号公证书，以证明郑文波委托黄英办理案涉房屋的购买、产权交易过户、领取产权证等事宜的事实。委托书载明：委托人郑文波购买位于成都市武侯区桐梓林东路22号三套房屋，现因事务繁忙特委托黄英为代理人，办理如下事宜：委托黄英到成都市房屋产权管理部门办理上述房产的购买、产权交易过户、领取产权证事宜，委托黄英到成都市国土管理部门办理并领取国土使用证事宜。受托人办理上述事宜时有权在相关文件上签字及交纳正当费用。受托人有转委托权。委托期限从签署委托书之日起至上述事宜办理完毕为止。公证书载明：兹证明郑文波（男，1952年9月15日出生，身份证号：5xxx）于2005年4月30日在成都市，在我面前，在前面《委托书》上签名、捺指印。⑿2005年5月8日的成都市房屋买卖合同书，以证明案涉房屋因买卖而办理产权转移过户登记的事实。合同载明：卖方登记人为朱焕文，共有人的代理人为朱焕文，买方为郑文波，代理人为黄英，买卖标的物为位于成都市武侯区桐梓林东路22号建筑面积422.42平方米的住宅，《房屋所有权证》书证号为成房监证字第xxx号，总计房价为70万元等。⒀成房监他字第1xxx8号房屋他项权证、注销他项权利登记申请，以证明案涉房屋原设立有他项权利，在发生买卖前，因抵押关系终结已注销了他项权利等事实。他项权证载明：房屋他项权人为中国建设银行四川省分行岷江支行，房屋所有权人为朱焕文，房屋所有权证号为监证xxx，房屋座落地为桐梓林东路，权利种类为抵押，权利价值为63万元，权利范围为建筑面积422.42平方米，设定日期为2000年10月21日，约定期限为2000年9月5日至2010年9月4日，发证日期为2000年11月2日，后因抵押关系已终结，权利人与朱焕文申请注销他项权利而准予注销。注销他项权利登记申请载明：抵押权人中国建设银行四川省分行岷江支行于2000年9月5日向债务人朱焕文贷款63万元，抵押期自2000年9月5日至2010年9月4日，抵押房屋为抵押人朱焕文自有座落于桐梓林东路22号1栋3单元4楼14号的房屋，面积为422.42平方米，产权证保管号为权字xxx他项权利证号为他字12748，现债务人朱焕文已将贷款本息还清，抵押关系终结，特申请注销他项权利登记。申请人为中国建设银行四川省分行岷江支行、朱焕文，申请日期为2005年4月15日。⒁本院（2003）武侯民二初字第170号民事裁定书与协助执行通知书、（2003）武侯执字第1022号民事裁定书，以证明案涉房屋曾因他案被本院依法查封，在发生买卖前，本院已依法解除了查封等事实。本院民二初字民事裁定书载明：因借贷纠纷一案，对朱焕文位于成都市武侯区桐梓林东路22号房产（权0610779）予以查封。本院民二初字协助执行通知书载明：将朱焕文位于成都市武侯区桐梓林东路22号房产（权xxx9）限额在价值29.5万元内予以查封。本院执字民事裁定书载明：解除对朱焕文所有的位于成都市桐梓林东路22号房屋（权061xxxx9，面积422.42平方米）的查封。⒂编号为（2003）川农税电字0020xxx9号中华人民共和国契税完税证、编号分别为04xxx4号成都市房屋交易手续费发票，以证明案涉房屋买卖后依法缴纳了相关税费的事实。契税完税证载明：出具日期为2005年5月8日，纳税人为郑文波，税款所属时间与契约（合同）成立日期均为2005年5月8日，房地产位置为桐梓林东路22号，税目为房屋买卖，房地产权属转移面积为422.42平方米，计税金额为718114元，实纳税款金额为21543.4元。房屋交易手续费发票载明：出具日期均为2005年5月9日，交费人分别为郑文波（代：黄英）、朱焕文等二人（代：朱焕文），交易项目名称均为桐梓林东路22号计费基数均为718114元，交纳手续费金额均为1267.5元。⒃成都市房产管理局房屋所有权登记缴费通知单，以证明案涉房屋的购买人已依法缴纳了登记费，应予登记与颁发房屋权属证书等事实。载明：受理号为1212053，出具日期为2005年5月9日，登记原因为私产买卖，买方为郑文波，卖方为朱焕文，档案编号为权0610779，计费基数为718114元，房屋座落地为武侯区桐梓林xxx2号，房号分用途均为住宅，结构为钢混，面积分别为146.81平方米、148.97平方米、126.64平方米，买方收费项目为登记费，私产买卖的收费标准为每套80元，应交费金额为240元，缴费方为取得方。4、被告市房管局为证明被诉具体行政行为的作出符合法律规定，提交了以下依据：⒄《城市房地产管理法》第三十四条第一款规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。”第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”⒅建设部第99号令第十条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。……”第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条规定：“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”⒆建设部《城市房地产转让管理规定》（以下简称《房地产转让管理规定》）第七条规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。”⒇成都市房地产管理局、成都市物价局的成房发[2000]第4号《关于公布成都市二000年城市房地产转让市场指导价的通知》（以下简称成房发[2000]第4号文）指出：“凡申报成交价低于市场指导价的，按市场指导价计收税费。当事人对市场指导价不服的，可由当事人委托具有国家二级以上资质的房地产估价机构进行评估，评估价高于申报成交价的，按评估价计收税费。”“市场指导价=基准价×（1+调整因素）×成色×建筑面积”，“房屋用途为住宅、属电梯公寓且钢混结构的，四类地区的基准价为1700元、楼层在四楼的调整因素为-8%、竣工使用年限在4-10年的成色为9成”，“四类地区为二环路以外、三环路以内的地区”等。原告廖原、范丹梅诉称，二人系夫妻关系。廖原与朱焕文共同共有三套座落于成都市武侯区桐梓林东路22号的房屋，面积分别为146.81平方米、148.97平方米、126.64平方米，并于2003年2月被人民法院查封。2005年5月8日，朱焕文以伪造的授权委托书和公证书在市房管局办理了该三套房屋出售的产权转移手续，而市房管局在受理与审查时疏于履行核实义务，对于明显系伪造的公证书及授权委托书竟未进行核实，在房屋处于人民法院查封期间，即将该三套房屋的产权办理至郑文波名下，且交易价款明显低于市场价格。之后，郑文波又将该三套房屋在极短的时间内，再次以明显低于市场价格转卖给他人，并已办理完毕产权过户手续。廖原、范丹梅曾要求市房管局撤销该三套房屋产权转移登记行为未果，由于市房管局的行为明显违法，导致该三套房屋的产权在事实上已无法回复到廖原、范丹梅的名下，给其造成了极大的经济损失。因此，廖原、范丹梅请求确认市房管局对该三套房屋第一次产权转移登记的行政行为违法，并判令其赔偿经济损失50万元人民币（以下币种均为人民币）。原告廖原、范丹梅提交了以下证据与依据：①编号为048号成都市商品房购销合同、借款合同，以证明案涉房屋的原始取得是原告廖原与第三人朱焕文共同购买所得，并通过银行按揭贷款付清房款的事实。②四川省公证处于2006年2月21日出具的、经查证其并未出具编号为（2005）川省公证字第200xx号授权委托书公证书的（2006）川省公证文字第005号查证通知书，以证明被告市房管局作出被诉具体行政行为所依据的四川公证处（2005）川省公证字第xxx号授权委托书公证书是伪造，收件内容不全，被诉具体行政行为的作出程序违法等事实。③2005年5月25日的成都市房屋买卖合同、与该次买卖有关的授权委托书、公证书及房屋买卖过户申请、房屋信息摘要，以证明第三人郑文波又将案涉房屋以72万元的价格转让给了第三人四川蓝普公司，现房屋权属登记在四川蓝普公司的名下，致使房屋产权在事实上已无法回复而给其造成极大经济损失的事实。④成都豪斯电子探测技术有限公司的宣传广告与成都市爱家房屋信息有限公司的情况说明，以广告上的照片证明案涉房屋在第一次买卖发生前已进行了精装修，以情况说明证明房屋价格，进而佐证其有经济损失50万元的事实。⑤《城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”。⑥建设部第99号令第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡属权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；……”。第三十七条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”⑦《房地产转让管理规定》第六条第四款规定：“下列房地产不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”。第七条第四款规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：……（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；……”。第十四条第三款规定：“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”⑧成都市人民政府第41号令《成都市城市房屋产权产籍管理暂行办法》（以下简称市府第41号令）第十三条规定：“公民、法人或其他组织应当自行申请办理房屋产权登记。因特殊情况确需委托他人办理的，被委托人须交验委托书和本人身份证。必要时委托须经公证。”⑨《中华人民共和国国家赔偿法》（以下简称《国家赔偿法》）第四条第（四）项规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为。”第七条第一款规定：“行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。”⑩建设部的建住房[2000]201号《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》（以下简称建住房[2000]201号文）的附件二指出：“房地产交易与房屋权属登记程序流程各环节职能：（一）受理：……2、初审证件真伪……”。被告市房管局辩称，廖原、范丹梅诉称的三套房屋原共有情况属实。该三套房屋于2000年10月9日领取房屋权属证书，同月16日设定他项权利登记，抵押权人是中国建设银行四川省分行岷江支行。因房屋登记产权人朱焕文涉及与他人的借款纠纷，该三套房屋于2003年2月被人民法院查封，在朱焕文偿还了债务后，于2005年4月29日解除了查封。2005年5月8日，朱焕文提前偿还了中国建设银行四川省分行岷江支行的贷款后，凭经过公证的授权委托书办理了他项权利登记注销，同日，将该三套房屋转让给了郑文波。2005年5月25日，郑文波又将该三套房屋转让给了四川蓝普公司。在该三套房屋产权转移登记过程中，市房管局在受理转移登记申请后，已经进行了必要的审查，尽到了职权范围内的审查义务，其依据相对人的申请及提交的资料，作出的颁发房屋所有权证的行政登记行为符合法律规定、程序合法，该具体行政行为合法有效。根据法律规定，国家承担赔偿责任的归责原则是违法原则，并且违法行为与损害结果之间存在法律上的因果关系，而本案中，市房管局的行政登记行为并未违法，廖原、范丹梅要求市房管局承担赔偿责任没有法律依据。因此，市房管局请求驳回廖原、范丹梅的诉讼请求。第三人朱焕文、姜桂臣未作陈述，也未提交证据与依据。第三人郑文波陈述，其是依据合法手续买卖房屋，没有任何违法行为，提交的手续也齐全。但未提交证据与依据。第三人四川蓝普公司陈述，其购买房屋是通过中介机构介绍，在查看了房屋后觉得不错，就付款购买了，至于房屋是否有法律问题并不清楚。但未提交证据与依据。经庭审质证，原告廖原、范丹梅陈述，被告市房管局作出被诉具体行政行为在两个方面违法。其一、未尽审查义务。1，对（2005）川省公证字第20085号公证书未进行审查。真实的公章下有一排密码，而该公证书所签印章没有密码，很明显系伪造的，且反证②也证实了该事实；2，对廖原的签名未进行审查。该公证授权委托书中，廖原的签名是伪造的，而被告市房管局没有核对原始档案；3，对成交价格未进行审查。第一次买卖成交价是70万元，明显低于市场价，在此情形下，被告市房管局没有对房屋的价值进行评估，就按标准收取了税费，其行为违反了《房地产转让管理规定》第七条第四款、第十四条第三款的规定。其二、收件内容不全。查档阅卷时没有看到共有权属证书，说明第三人朱焕文申请转移过户时没有提交该证书；档案中也没有权利人和共有人身份证原件；公证书和授权委托书系伪造的，在法律上讲视为没有提交，说明被告市房管局作出被诉具体行政行为时没有共有人同意转让的书面声明。以上情形证明第一次申请房屋产权转移过户登记提交的转让手续资料不齐全，被告市房管局作出被诉具体行政行为违反了建设部第99号令第二十七条、《城市房地产管理法》第三十七条第四款、《房地产转让管理规定》第六条第四款、市府第41号令第十三条的规定，且《房屋买卖过户申请》背页的承诺书没有原告廖原与范丹梅的签字。在赔偿方面，出具情况说明的公司是专业的中介公司，了解房屋的市场价格，其出具的证明能反映市场的客观情况；建住房[2000]201号明确指出，被告市房管局有审验证件真伪的义务，而被告市房管局未尽到该义务，给原告廖原、范丹梅造成了损失，依据《国家赔偿法》第四条第（四）项、第七条第一款，建设部第99号令第三十七条的规定，被告市房管局应当予以行政赔偿。被告市房管局陈述，第一、审查义务。作出被诉具体行政行为时，已依据法定职责尽到了职权内的审查义务：其一、对于（2005）川省公证字第20085号公证书。经审查，在形式、纸张、格式、公证词的内容和钢印、包括委托书所有的内容等均和其他的公证书没有差异，而反证②的公章是2006年2月的公章，四川省公证处也没有告知什么时候换新的公章；其二、对于廖原的签名。经审查与档案里的签名一致，肉眼无法判断二者之间有无差异，不能因为廖原起诉了，就证明签名是伪造的，就说审查程序违法；其三、对于成交价格。第一次买卖申报的成交价是70万元，经审核，转让的房屋属于四类地区，基准价是每平方米1700元，申报的成交价低于指导价，依据成房发[2000]第4号文、《房地产转让管理规定》、《城市房地产管理法》的规定，在收取税费时遂按指导价为基数、手续费按面积计收；其四、对于证件的真伪与房屋状况。通过房屋档案存档的信息核实了朱焕文的身份证，经审核，提交的房屋权属证书和房屋共有权属证书均真实，转移权属的房屋已经解除了查封与抵押。第二、收件内容。案涉房屋的档案中，装订有原权利人交回的成房监共字第0030614号房屋共有权证，原告廖原、范丹梅称查档时未查到房屋共有权属证书与事实不符；依据建设部第99号令第十三条的规定，被告市房管局履行职责时不应当收取申请人的身份证原件；共有人同意转让的声明，在（2005）川省公证字第20085号公证书中已经体现，该公证书没有瑕疵或是伪造，原告廖原、范丹梅和第三人姜桂臣在公证书里授权了第三人朱焕文办理房屋产权过户的所有手续。因此，作出被诉具体行政行为前，被告市房管局已收集了权利人（申请人）的身份证复印件、共有人的公证授权委托书、房屋权属证书、房屋共有权属证书、相关的买卖合同、过户申请、买方的公证授权委托书、契税完税与手续费缴纳的凭证等，所收集的材料符合建设部第99号令第十一条、第十二条、第十三条、第十七条的规定，原告廖原、范丹梅主张被告市房管局收件内容不全缺乏事实依据。《房屋买卖过户申请》背页的承诺书，因买卖双方均已到场，故不需要填写。第三、法律适用。原告廖原、范丹梅提交的建设部第99号令第六条，与被告市房管局提交的《城市房地产管理法》第三十七条规定的内容一致，说明双方对法律的适用没有冲突，而市府第41号令第十三条的规定是原告廖原、范丹梅的理解有误，本案中并不适用该规定。第四、行政赔偿。原告廖原、范丹梅提交的反证④的真实性无法确认，房屋图片与本案无关，且不能证明房屋已装修或其出资进行过装修，而中介公司不具备评估资格，所出具的情况说明不具有证明力。国家赔偿的前提是有违法行为，而被告市房管局作出被诉具体行政行为时，已在职权范围内根据档案和当事人提交的资料进行了适当的审查，履行了审查职责，审查结果与原始档案完全吻合，且程序合法，因此，被告市房管局没有任何的违法行为，原告廖原、范丹梅所举的法律依据无事实依据支撑。第三人郑文波对原、被告双方为证明被诉具体行政行为是否合法提交的证据与依据均未发表实质性的质证意见，对原告主张行政赔偿提交的证据与依据的质证意见与被告市房管局的质证意见一致。第三人四川蓝普公司对原、被告双方为证明被诉具体行政行为是否合法提交的证据与依据均未发表实质性的质证意见，对原告主张行政赔偿提交的证据与依据质证陈述，其取得的房屋没有装修，当时是想购买三套独立的房屋，而案涉房屋当时已相互贯通，购买后还需进行更多的投资予以恢复，故购买时将房价压了下来，甚至还想压得更低。本院经查证认为，虽然各方当事人对对方当事人提交的证据与依据均未充分发表质证意见，但不影响人民法院对证据与依据进行审查与认定。（一）关于被告市房管局提交的依据。被告市房管局为证明被诉具体行政行为的合法性提交的依据均是有效的法律、规章与规范性文件，其效力范围涵盖成都市，所引用的条文具有可适用性，条文的适用正确、完整，确定为定案证据。（二）关于被告市房管局审查义务的履行、原告廖原、范丹梅提交的反证②及与本节认定内容相关的依据。（2005）川省公证字第20085号公证书的发文格式与文书编号、纸张采用、公证词的内容等均符合公证文书的行文规范，并加盖有钢印，公证委托书有委托人与受托人的签名和按捺的手印，从被告市房管局的陈述分析，其已尽到了形式审查的责任；案涉房屋在第一次买卖完成后申请办理房屋产权转移过户登记时，申请人申报的成交价格低于市场指导价，被告市房管局作出被诉具体行政行为时，是按市场指导价计收税费，说明其对申请人申报的成交价也已尽到了审查责任，且处理方式符合成房发[2000]第4号文、《房地产转让管理规定》、《城市房地产管理法》的规定。原告廖原、范丹梅提交的反证②仅能证明在被诉具体行政行为实施后，四川省公证处对该公证书的查证情况，而不能证明被告市房管局在作出被诉具体行政行为时对该公证书未尽到审查义务；公证委托书中廖原的签名，仅凭眼睛直观，不能判断与房屋档案中的签名存有差异；原告廖原、范丹梅提交的《房地产转让管理规定》第七条第四款与第十四条第三款，依规定的内容，房地产转让是以申报的成交价格作为缴纳税费的依据，对转让的房地产是否进行评估应“根据需要”而定，在申报的成交价格明显低于正常市场价格时才进行评估，并以评估价格作为缴纳税费的依据，而被告市房管局作出被诉具体行政行为前，申请人申报的成交价格接近市场指导价格，且根据成房发[2000]第4号文规定，“凡申报成交价低于市场指导价的，按市场指导价计收税费。当事人对市场指导价不服的，可由当事人委托具有国家二级以上资质的房地产估价机构进行评估，评估价高于申报成交价的，按评估价计收税费”，但原告廖原、范丹梅未举证证明案涉房屋在买卖时，买卖双方对计收税费的市场指导价不服。基于上述理由，原告廖原、范丹梅主张被告市房管局作出被诉具体行政行为时，对公证委托书与申报的成交价格未尽审查义务而程序违法的诉讼理由不能成立，提交的反证②对其主张的待证事实不具有证明力，提交的相关依据对其主张不具有适用性，本院均不予采信。（三）关于被告市房管局收件内容的完整性、原告廖原、范丹梅提交的与本节认定内容相关的依据。根据被告市房管局提交的证据与房屋档案，其在作出被诉具体行政行为前，已收集有：1、成房监证字第xxx号房屋所有权证、成房监共字第0030614号房屋共有权证、（2005）川省公证字第20085号公证书、房屋买卖合同、权利人（申请人）的房屋买卖过户申请，所形成的证据锁链证实转让房屋权属清楚、产权来源资料齐全、共有人已书面同意转让；2、原权利人及共有人的代理人朱焕文的身份证复印件，而市府第41号令第十三条规定的是“因特殊情况确需委托他人办理的，被委托人须交验委托书和本人身份证”，并未规定登记机关应当收取房屋权利人和共有人的身份证原件。基于此，被告市房管局作出的被诉具体行政行为并不违反《城市房地产管理法》第三十七条第四款、建设部第99号令第二十七条、《房地产转让管理规定》第六条第四款、市府第41号令第十三条的规定，原告廖原、范丹梅主张被告市房管局作出被诉具体行政行为所依据的资料，存在收件内容不全而程序违法的诉讼理由不能成立，提交的相关依据对其主张不具有适用性，本院均不予采信。《房屋买卖过户申请》背页的承诺书在注意事项中已明确载明，“本承诺书只限于买方单方面领证的情况填写，如领证时买卖双方均要到场，请勿填写此承诺书”，而证据⑺的成都市房产管理局房屋所有权申请登记表已证实领证时，房屋买卖的双方均已到场，故该承诺书没有买卖双方的签名也不违反规定。（四）关于被告市房管局提交的第⑶组至第⒃组证据与原告廖原、范丹梅提交的反证①、③。被告市房管局提交组证⑶至⒃是为了证明其作出被诉具体行政行为认定事实清楚、程序合法，原告廖原、范丹梅提交反证①与③是为了证明案涉房屋的原始取得与被第二次买卖过户登记的事实，依据以上证据载明的内容，相关联的证据之间能相互印证，所形成的证据锁链真实、客观的反映了原、被告各自主张的待证事实，证据合法有效，具有关联性与证明力，确定为定案证据。（五）关于原告廖原、范丹梅为支持其行政赔偿请求提交的反证④与相关依据。反证④中，其一、宣传广告上的照片未注明所形成的时间与拍摄地，不具备作为证据应当具备的形成时间与来源等要件，不能作为证据出示，且所反映的内容是某一局部在某一时间的瞬时状态，不具有全面性与持续性，致使无法确定所反映的内容与案涉房屋有关，并是案涉房屋在第一次买卖时的状况；其二、情况说明是房屋中介机构出具，而该中介机构与本案的房屋买卖无关，不具备出具证明的资格，且房屋买卖是平等主体之间的民事法律行为，以合同相对人的意思表示一致为成立基础，遵循当事人意思自治与自愿原则，他人之间的交易价格不能代表合同相对人之间约定的价格，也就是说，情况说明中所称的交易价格并不能必然证明本案案涉房屋的买卖双方也会或必须执行该价格，也就不能据此认定案涉房屋的价值。基于上述理由，本院对反证④不予采信。审理行政赔偿案件，应当以被诉具体行政行为违法为前提。本案中，原告廖原、范丹梅未提交足够的证据证明被诉具体行政行为不具有合法性，即本案行政赔偿的审理缺乏有违法行政行为的前提，故其于本节提交的依据因缺乏事实支撑而无可适用的基础，本院亦不予采信。根据以上采信的证据与依据，各方当事人的庭审陈述，本院确认以下事实：1、原告廖原、范丹梅及第三人朱焕文、姜桂臣均系夫妻关系。2、位于成都市武侯区桐梓林东路22号xxx、15号、16号房屋，在第一次买卖前，属原告廖原与第三人朱焕文共同共有，于2000年3月30日购买，房屋面积分别为146.81平方米、148.97平方米、126.64平方米，总计房屋购买价款为887082元，首付房款257082元，余款63万元通过中国建设银行四川省分行岷江支行10年按揭贷款支付。该三套房屋于2000年10月9日办理房屋所有权证与共有权证，载明房屋所有人权为朱焕文、共有人为廖原，房屋用途为住宅，结构为钢混结构，产别为私产；于2000年10月21日设定他项权利，并于11月2日办理他项权属证书，载明抵押权人为中国建设银行四川省分行岷江支行，期限为2000年9月5日至2010年9月4日。3、上述三套房屋于2003年2月25日因另一借款纠纷案件被本院依法限额在29.5万元内予以查封。2005年4月15日，中国建设银行四川省分行岷江支行与第三人朱焕文共同申请注销他项权利登记，被告市房管局经审查办理了他项权利的注销。2005年4月29日，本院依法解除了对该三套房屋的查封。4、2005年5月8日，第三人朱焕文以房屋所有人与共有人代理人的身份与第三人郑文波的代理人签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋以70万元的价格转让给第三人郑文波，双方于同日向被告市房管局申请房屋买卖过户，并提交了成房监证字第xxx号房屋所有权证、成房监共字第xxx号房屋共有权证、房屋买卖过户申请、房屋共有人委托第三人朱焕文买卖房屋与办理房屋产权过户登记手续的授权委托书及公证书、第三人郑文波委托黄英购买房屋与办理产权交易过户和领取产权证等事宜的委托书及公证书、房屋买卖合同、第三人朱焕文的身份证复印件。被告市房管局当日即受理了该申请，并经审查与复审后决定准予登记。因申请时申报的成交价格略低于市场指导价，第三人郑文波在申请受理后按市场指导价缴纳了房屋买卖的契税。2005年5月9日，第三人朱焕文、郑文波又缴纳了房屋交易手续费；同日，被告市房管局将房屋产权转移过户登记所依据的事实书面告知了第三人朱焕文与第三人郑文波的代理人，在得到其确认后，办理了双方买卖房屋的产权转移过户登记手续，并向第三人郑文波颁发了成房监证字第xxx号房屋所有权证，第三人郑文波也缴纳了私房买卖的登记费。5、2005年5月25日，第三人郑文波又将案涉房屋以72万元的价格转让给了第三人四川蓝普公司，并于27日办理了房屋产权转移过户登记手续。现该案涉房屋登记的所有权人为第三人四川蓝普公司。本院认为，被告市房管局作为四川省成都市的房产行政管理部门，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款、建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第八条第三款的规定，具有对四川省成都市行政区域内的城市房产办理权属登记与进行产籍管理的行政职权。被诉具体行政行为是案涉房屋因买卖第一次进行房屋产权转移的过户登记，该次房屋买卖中，合同于2005年5月8日签订，于同日申请房屋买卖过户，被告市房管局于当日受理了登记申请，依据申请人提交的书面转让合同、权属证书、当事人的合法证明等材料与房屋档案，对房屋的权属进行了审核，经过审查与复审程序后，认为没有必要进行公告并核准登记，登记前告知了办理房屋产权转移过户登记所依据的事实，在得到申请人的确认并在当事人按照规定缴纳有关税费后办理了过户登记手续，于过户申请受理的次日向新登记的权利人颁发了房屋权属证书，所进行的房屋权属登记程序符合建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第十条、第十七条第一款、第二十七条，建设部《城市房地产转让管理规定》第七条的规定。被告市房管局受理过户登记申请后，收集了买卖双方提交的证明权利人（申请人）已作出意思表示的房屋买卖过户申请、证明申请过户登记产权的房屋已发生转让事实的房屋买卖合同、证明卖方是第三人朱焕文的身份证复印件、证明第三人朱焕文是房屋登记的所有权人且权属清楚的成房监证字第xxx号房屋所有权证与成房监共字第xxx号房屋共有权证、证明其他共有权人已书面同意转让并共同授权委托第三人朱焕文取消房屋抵押、出卖房屋、确认房屋出卖价格、办理房屋产权过户登记手续等事宜的（2005）川省公证字第20085号公证书与授权委托书、证明买方是第三人郑文波并已委托黄英办理房屋的购买、产权交易过户、领取产权证等事宜的成都蜀都公证处（2005）成蜀证内民字第9xx号公证书与委托书、证明买卖双方已按照规定以市场指导价缴纳了有关税费的编号为（2003）川农税电字xxx号中华人民共和国契税完税证和编号分别为xxx与xxx号成都市房屋交易手续费发票、证明购买人已按照规定缴纳了登记费的成都市房产管理局房屋所有权登记缴费通知单，所收集的证明文件符合建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第十一条、第十二条、第十三条、第十七条第二款的规定。依据被告市房管局提交的办理登记时收集的证明文件与房屋档案材料，第三人朱焕文、郑文波申请办理产权转移过户登记的房屋已依法登记领取了权属证书，权属清楚，其他共有人已书面同意转让，权属证书载明的信息与房屋档案的记录一致，转让前已解除了查封、注销了他项权利登记等限制房地产的情形，现不存在法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，转让时代理人均被授予了买卖、确认价格或领取证书、缴费、办理过户登记等权限，代理人履行的职责均在授权范围内，转让后第三人朱焕文、郑文波及时提出了产权转移过户登记的申请，并按照规定以市场指导价分别缴纳了有关税费与登记费，据此，被告市房管局于2005年5月9日将位于成都市武侯区桐梓林东路22号1栋3单元4楼14号、15号、16号房屋的产权转移过户登记给第三人郑文波的房屋登记行为，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条第一款、第三十七条，建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第十条、第十七条第一款、建设部《城市房地产转让管理规定》第七条，成都市房地产管理局、成都市物价局的成房发[2000]第4号《关于公布成都市二000年城市房地产转让市场指导价的通知》的规定，其该行为未超越或者滥用《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款、建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第八条第三款规定的职权。依据建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第十三条有关“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”的规定，第三人郑文波的代理人黄英在行使代理权时，应当向被告市房管局交验其有效证件，虽然被告市房管局提交的证据载明有“已核对身份证”的内容，而诉讼中并未向本院提交该身份证的复印件，但该瑕疵并未损害被代理人郑文波的权利，也未影响房屋产权转移过户登记目的的实现，进而不足以影响被告市房管局的房屋登记行为的合法性。综上，被告市房管局于2005年5月9日将位于成都市武侯区桐梓林东路房屋的产权转移过户登记给第三人郑文波的房屋登记行为（即被诉具体行政行为），认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，无超越职权或者滥用职权的情形，依法应予确认合法。原告廖原、范丹梅主张被诉具体行政行为违法的诉讼理由，缺乏事实与法律依据，本院对其请求确认被诉具体行政行为违法的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”据此规定，国家赔偿需具备两个条件，其一、国家机关和国家机关工作人员违法行使职权，其二、违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成了损害。本案中，被诉具体行政行为经审查并不违法，依据该条款的规定，不应国家赔偿，原告廖原、范丹梅要求被告市房管局就其被诉具体行政行为予以行政赔偿没有事实与法律依据，其为印证被诉讼行政行为违法并给其造成财产损害的主张虽然提交了证据与依据，但均不能证明该主张，根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条“原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任。……”、第三十三条“……原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求”的规定，本院对原告廖原、范丹梅的赔偿请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。……”、《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第一款“人民法院认为被诉具体行政行为合法，但不适宜判决维持或者驳回诉讼请求的，可以作出确认其合法或者有效的判决”、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条、第三十三条之规定，判决如下：一、确认被告成都市房产管理局于2005年5月9日将位于成都市武侯区桐梓林东路房屋的产权转移过户登记给第三人郑文波的房屋登记行为合法。二、驳回原告廖原、范丹梅要求赔偿经济损失50万元的赔偿请求。案件受理费100元，其他诉讼费100元，共计200元，由原告廖原、范丹梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　王佳舟人民陪审员　　朱　丹人民陪审员　　何容高二〇〇六年十二月四日书　记　员　　陈永单 微信公众号“数据网”