原告(反诉被告)银河公司诉被告(反诉原告)郭庆云房屋租赁纠纷一审民事判决书

案号 : （2004）新民初字第1244号

案件名称 : 原告(反诉被告)银河公司诉被告(反诉原告)郭庆云房屋租赁纠纷一审民事判决书

法院 : 西安市新城区人民法院

所属地区 : 西安市

案件类型 : 民事案件

案件类型编码 : 1

审理程序 : 民事一审

裁判日期 : 2004-06-30

公开日期 : 2016-11-25

当事人 : 陕西银河电力矿业工程有限公司；郭庆云

案由 : 房屋租赁合同纠纷

法律依据 :

全文 : 西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2004)新民初字第1244号原告(反诉被告)陕西银河电力矿业工程有限公司(以下简称“银河公司”)，住所地西安市长缨东路副**。法定代表人吴伟利，该公司董事长。委托代理人王戈力，陕西王炳森律师事务所律师。被告(反诉原告)郭庆云，男，1964年12月31日出生，汉族，系新城区云燕轮胎装饰服务部(以下简称“云燕服务部”)个体经营者，住西安市新城区。委托代理人薛秦平，陕西九州同律师事务所律师。原告(反诉被告)银河公司诉被告(反诉原告)郭庆云房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员袁建雯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)银河公司委托代理人王戈力、被告(反诉原告)委托代理人薛秦平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告银河公司诉称，被告郭庆云承租其门面房至2003年9月30日到期后，被告既不腾房也不清交租金，故请求判令1、被告立即交付拖欠的2003年10月至2004年3月房租共计10800元；2、被告立即腾房；3、被告承担本案诉讼费。被告郭庆云辩称，与原告的房屋租赁合同应至2004年3月18日到期，原告无故在2003年11月提前要求其腾房没有根据，因被告不同意腾房，原告就将被告的动力电、照明电全部停掉，给被告造成损失，表示不同意原告的诉讼请求。反诉原告郭庆云诉称，因反诉被告提前单方解约，给反诉原告停供动力电及照明电，造成反诉原告多项损失，请求判令反诉被告1、赔偿因违约给反诉原告造成的经济损失32000元(后变更为30200元)。2、由反诉被告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。3、反诉被告退还所收的1200元租房保证金。反诉被告银河公司辩称，双方的房屋租赁合同至2002年9月30日到期，因反诉原告不按时清租腾房，故反诉被告在催告无果的情况下采取断电措施，表示不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，原被告于2002年9月27日签订一份房屋租赁合同，约定由被告郭庆云经营的云燕服务部(乙方)承租原告(甲方)位于西安市长缨东路XX—**办公楼**门面房3间。租期一年，期限自2002年10月1日至2003年9月30日止，月租金1800元，甲方为所租房提供照明线路及暖气设施，乙方在签约同时，应交纳租赁保证金1800元，待合同到期时，以甲方检查验收租房设施完整无损坏后，退还乙方保证金。嗣后，原被告均依约履行交付房屋及交付租金的合同义务，被告向原告交付保证金1200元。2003年3月18日，原被告又另签一份房屋租赁合同，约定租赁期限为2003年3月18日至2004年3月18日，租金仍为每月1800元，租房用途为补胎，承租人返还房屋时间是2004年3月18日，承租人不交付或者不按约定交付租金达6个月以上，出租人有权解除合同。合同签订后，原被告依约履行至2003年9月，自2003年10月始，被告再未交付租金。2003年11月7日，银河公司向被告经营的云燕服务部发出通知，称合同于03年9月30日已到期，要求云燕服务部腾房清租，否则后果自负。2004年11月18日早晨，银河公司给云燕服务部断了照明电和动力电至今。自2003年11月18日停电至2004年3月18日合同终止，被告向自己及工人支付工资11200元、损失其它营业利润15000元，易耗成本损失1000元。另在2002年12月至2003年1月，经原告同意，被告曾对其所承租的房屋进行装修，共花费7850元的材料费用，被告在反诉中主张其中的40%去掉零头共计3000元的损失。另查明自1997年被告承租原告该房屋以来，其照明电和动力电一直是从原告处拉的线，被告按电表交费。上述事实，有原被告陈述，原告与云燕服务部的2002年9月27日及2003年3月18日两份房屋租赁合同、申向阳的证人证言结合原告的质证意见、原告2003年11月7日给云燕服务部的一份通知、森美广告制作部的证明及收款收据、被告2003年11月至2004年3月的工资表等在卷佐证。本院认为，原被告的两份房屋租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按约履行。原告向被告提供照明电和动力电的使用义务，虽然在第二份合同中没有明确约定，但这属被告承租原告房屋的不可或缺的内容，对此原告在庭审中也认可。2003年11月，原告以合同到期为由要求被告腾房清租，并随后断了被告的照明电和动力电，使被告承租该房用于经营补修汽车轮胎的合同目的无法实现，原告该行为严重违约，被告以此为抗辩理由拒交停电后的租金，理由成立。因第二份合同上未约定交付房租的时间，只约定承租方六个月不交房租，出租方有权解约，故被告迟延交付停电前即2003年10月份的房租，不构成违约，原告仅因被告迟延交付10月的房租而单方解除合同，切断被告用电，其抗辩理由不成立。且根据原告的反诉答辩状，其停电行为也是针对其单方认为的合同到期从而终止合同的行为，也不是针对原告迟延付款的抗辩。故原告单方解约停电行为是违约行为，理应承担由此引起的法律责任。对2003年11月17日以前原告请求的房屋租金，本院予以支持，对2003年11月18日以后原告请求的房屋租金，应予以驳回。因第二份合同已于2004年3月18日到期，故被告应向原告腾房。反诉原告因反诉被告违约造成的损失赔偿及退还保证金的反诉请求，依法应予支持。但反诉原告损失赔偿中请求的工资损失11200元，其中反诉原告本人的报酬，因反诉原告是个体经营户，其收入应属利润部分，利润应为间接损失，依法不予支持。另因反诉原告实际在此期间并未经营，理应在工资上酌情减发以减少损失，对其未减发的部分反诉原告应自行承担。反诉原告请求的其他利润损失15000元，属间接损失范围，也是双方订立合同时出租方不可预见的，本院不予支持。对反诉原告的易损易耗品损失，因为此系反诉被告违约造成反诉原告停工不可避免的损失，依法应由反诉被告全部赔偿。反诉被告请求的3000元装修费损失，因该装修行为是经反诉被告同意的，若合同正常履行，该装修可以依约使用至2004年3月18日，使用期可达14个月，因反诉被告的违约行为，致使实际仅使用了10个月，现反诉原告要求3000元损失，其计算按比例有超额部分，对超额部分不予支持。依照>第九十一条第七款、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告陕西银河电力矿业工程有限公司与被告郭庆云的房屋租赁合同终止。郭庆云在本判决生效后十日内腾交承租的位于西安市长缨东路XX—XX号原告办公楼一层门面房3间。二、被告郭庆云向原告陕西银河电力矿业工程有限公司支付拖欠的2003年10月及11月上半月租金共计2700元。三、原告陕西银河电力矿业工程有限公司向被告郭庆云退还租房保证金1200元。四、原告陕西银河电力矿业工程有限公司赔偿因违约给郭庆云造成的工人工资损失4000元、易损易耗品损失1000元、装修使用损失2000元，共计7000元损失。以上债务相折抵后，原告应向被告实际支付5500元，于本判决生效后十日内履行。逾期按中国人民银行同期贷款最高利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其余诉讼请求。六、驳回被告其余反诉请求。本诉诉讼费742元，反诉诉讼费1290元，原告承担882元，被告承担1150元(两者相抵，实际原告应向被告支付140元诉讼费，该费用随欠款一并直付被告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。代理审判员　　袁建雯二〇〇四年六月三十日书　记　员　　刘　娜 来源：百度“马 克 数据网”