周建标与浙江凤凰城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

案号 : （2008）上民一初字第1282号

案件名称 : 周建标与浙江凤凰城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院 : 杭州市上城区人民法院

所属地区 : 杭州市

案件类型 : 民事案件

案件类型编码 : 1

审理程序 : 一审

裁判日期 : 2009-04-30

公开日期 : 2014-06-20

当事人 : 周建标,浙江凤凰城房地产开发有限公司

案由 : 房屋买卖合同纠纷

法律依据 : 浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法（2000年修订）：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条

全文 : 杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2008）上民一初字第1282号原告周建标。委托代理人史源。委托代理人宋如康。被告浙江凤凰城房地产开发有限公司。法定代表人张仲华。委托代理人黄建伟。委托代理人程学林。原告周建标为与被告浙江凤凰城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2008年8月25日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2008年10月13日、2009年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人史源、宋如康，被告的委托代理���黄建伟、程学林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建标诉称，原、被告于2007年9月20日签订商品房买卖合同一份。2007年9月28日原告即按照合同约定一次性交纳购房款1549502元。房屋于2008年4月5日交付，按照商品房买卖合同第15条的约定，出卖人应在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于出卖人至今还没有将上述资料报产权机关备案，导致买受人的产权证一直无法办理。按照商品房买卖合同第15条第2款的约定，买受人有权要求退房，但是买受人很难接受因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书按照已付房款的1%赔偿买受人损失，由于出卖人的责任，原告的实际损失已经远远超过了已付房款的1%。现请求：1、判令解除商品房买卖合同，退还购房款1549502元；2、判令赔偿实际损失房屋差价376145元（按照每平方米3500元差价标准计算，共计107.47平方米），银行利息111603元（从2007年9月28日暂算至2008年8月20日，共计335天，按照一年期的贷款利率7.74%计算）；3、判令赔偿物业维修基金6986元，物业管理费1862元，装修垃圾清运费200元；以上合计2046298元；4、由被告承担本案诉讼费。被告浙江凤凰城房地产开发有限公司答辩称，被告违约责任仅是未能在约定的7月6日前办理备案登记，现在已在办理中。即使其违约，最多也是延期三个月，行为显著轻微。本案诉争物业已于4月5日交付原告，原告实际占有使用收益至今，延期办证不影响其正常使用和行使相应的权利，原告损失无从谈起。与被告延期备案的违约行为没有法律上的因果关系。被告愿意按照合同约定解除合同，并支付约定的损失赔偿金，但原告的超出约定损失赔偿金的主张没有事实和法律依据请予以驳回。原告周建标为证明自己的诉称事实，提交了下列证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，按照合同约定原告可以退房，且被告应当赔偿损失；2、浙江省统一收款收据联，证明原告于2007年9月28日一次性付清购房款1549502元的事实；3、浙江省统一收款收据联，证明原告于2007年9月20日向被告缴纳了物业维修基金6986元；4、浙江省统一收款收据联、证明原告缴纳了物管费和装修垃圾清运费2062元；5、原告申请由本院委托杭州中意房地产评估咨询有限公司作出的房地产评估报告，以证明讼争房屋差价；被告浙江凤凰城房地产开发有限公司为证明自己的辩称主张，提交了下列证据：6、补充合同，证明买卖合同约定的交房期为2008年3月31日前；7、特快专递投递记录，证明被告帮助原告办理交房手续；8、房屋交接单，证明2008年4月5日，原告到被告这里办理房屋交接手续；9、浙永房估（2009）字第D01038号评估报告书，证明①、2009年1月20日，房屋合法评估价格为150万元，折合单价为13957元／平方米；②、中意公司评估结论总价1885454元，单价17544元／平方米是错误的；10、2008预967622《商品房买卖合同》及全部收款收据，证明①、原告起诉时的2008年8月，与原告所购房屋同一楼盘的其他类似房屋实际成交的销售价格为9535元／平方米；②、中意公司评估鉴定结论比类似房屋的实际成交价高出数千元，鉴定结论不客观；11、2008预977635《商品房买卖合同》，证明①、本案审理中的2008年10月，与原告所购房屋同一楼盘的其他类似房屋实际成交的销售价格为10626元／平方米；②、中意公司评估鉴定结论比类似房屋的实际成交价高出数千元，鉴定结论不客观；12、2008预981064《商品房买卖合同》及首付款收据，���明①、本案审理中的2008年12月，与原告所购房屋同一楼盘的其他类似房屋实际所成交的销售价格为13900元／平方米；②、中意公司评估鉴定结论比类似房屋的实际成交价高出数千元，鉴定结论不客观；13、2009预987309《商品房买卖合同》及首付款收款收据，证明①、本案审理中的2009年2月，与原告所购房屋同一楼盘的其他类似房屋实际成交的购销价格为8888元／平方米；②、中意公司评估鉴定结论比类似房屋的实际成交价高出数千元，鉴定结论不客观；14、（2009）浙杭西证民字1519号《公证书》，证明①、杭州市统计局公开向社会发布，2008年末杭州房价整体回落，已回归至2007年同期水平，其中非住宅类跌幅最大，达5.5%；②、中意公司评估鉴定与2007年高峰相比，不跌反大涨，评估结论不客观；15、（2009）浙杭西证民字1521号《公证书》，证明①、2009年1月份，杭州主���区房价整体回落，成交均价已跌至12886／平方米；②、中意公司评估鉴定与2007年高峰相比，不跌反大涨，评估结论不客观；16、（2009）浙杭西证民字1518号《公证书》，证明①、2008年12月和2009年1月，杭州主城区房屋成交均价已分别跌至12384／平方米和12886／平方米；②、中意公司评估鉴定与2007年高峰相比，不跌反大涨，评估结论不客观。原、被告双方对上述证据均进行了质证，被告质证认为：对证据1真实性无异议，但根据房屋买卖合同15条第一款对退房损失有明确赔偿；对证据2无异议；对证据3认为与本案无关，这笔钱不是本案被告收益或留取，只是根据政府有关规定代收；原告主张退房，可以向有关部门主张退还，而不是向被告主张；对证据4中的钱收取人也不是被告，与本案无关，且这不是一种损失，应当向第三方主张；对证据5提出异议，认为①、原告申请���估超过举证期限；②、法院未通知被告选定评估机构；③、评估程序有瑕疵，结论不客观；原告质证认为：对证据5无异议；对证据6、7、8的真实性合法性无异议，但认为与本案无关；对证据9-16认为超过举证期限，且与本案缺乏关联性。综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1-4，内容真实，对本案事实有证明力，予以认定；证据5，真实性可予认定，但与本案缺乏关联性；证据6、7、8，原告的异议不能成立，与本案有关联，应予认定；证据9-16，系针对证据5的反驳证据，但显然也与本案缺乏关联性，不予认定。经审理，本院对本案事实作如下认定：2007年9月20日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买凤凰城小区1幢2单元2502室预售商品房一套；建筑面积107.47平方米，单价为每平方米14418元，总价为1549502元；付款方式及��限为于2007年10月4日前一次性支付完毕；房屋交付期限为2007年12月31日前；合同还对产权登记作出了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列三项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、产权登记机关收邓出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日起，即视为出卖人已经履行本条规定的报送备案义务，由于产权登记原因或者买受人自己的原因造成买受人不能在规定的期限内取得权属证书的，不视为出卖人违��，出卖人不承担责任。合同同时还约定凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八第一款的退房条件的，买受可以选择按该《办法》第二十八第二款或本合同约定的条件进行处理。合同还对其他相关事项作了约定。同日，双方又签订一份《补充协议》，约定变更房屋交付日期为2008年3月31日前。上述合同签订后，原告即于2007年9月28日一次性付清了全部购房款1549502元；2008年3月31日，被告向原告发出交房通知书，同年4月5日，双方办理了房屋交接手续。另查明，合同签订的当日，被告向原告代收物业维修基金6986元；2008年4月5日，原告还向凤凰城小区物业管理人杭州怡和物业管理有限公司支付2008年4月5日至2009年4月4日物管费1862元，该物管企业并代收装修垃圾清运200元。还查明，至合同约定期限届满，被告未将须办理权属登记需要的资���报产权登记机关备案，因此原告也一直未能取得所购房屋的权属证书。本院认为，原、被告双方签订的合同未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。由于在合同约定的期间届满后，由于被告的原因讼争房屋仍不具备办理权属证书的条件，原告提出解除合同，被告对此表示同意，故本院亦予以认同。根据合同法的规定，合同解除的后果是：尚未履行的，终止履行；已经履行的，恢复原状或者采取其他补救措施，无过错一方并有权要求赔偿损失，故本案双方争执的焦点在于赔偿额的确定。双方对合同解除后赔偿额的确定在合同中约定了两项依据：（一）、按已付房价的1%赔偿；（二）、凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件的，可以按该《办法》第二十八条第二款处理。关于（二）系法律通过对于经营者���取的惩罚性措施从而达到保护消费者合法权益的目的，但顾名思义，涉及消费者权益的法律法规所保护的对象是特定的，“为生活消费需要”系界定消费者身份的目的要件，而原告在庭审中自认购房的目的为投资所需，故上述第（二）项不能适用于本案。而根据“约定优先”的原则，双方在合同中约定赔偿额系对合同解除后损失负担的预期，即使实际损失大于或少于预定的赔偿额，一般不允许当事人再行主张增加或减少。即原告在签订合同时信赖预定的赔偿额足以弥补合同解除后的损失，否则其有权在对方违约的情况下选择继续履行合同，以实现合同利益。综上，原告要求被告赔偿“差价”及“利息”损失，本院不予支持。原告另行提出要求被告赔偿物业维修基金、物管费、清运费，该三项费的支付和收取与本案系不同的法律关系，原告可另行主张。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告周建标与被告浙江凤凰城房地产开发有限公司于2007年9月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告浙江凤凰城房地产开发有限公司应返还原告价款1549502元；三、被告浙江凤凰城房地产开发有限公司就赔偿原告周建标按价款1549502元的1%计的损失15495.02元；上述二、三项均限于本判决生效之日起15日内履行完毕。四、驳回原告周建标其他诉讼请求。案件受理费23171元，由原告周建标负担3171元，被告浙江凤凰城房地产开发有限公司负担20000元。如未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上放��，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费23171元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名为浙江省杭州市中级人民法院；帐号11202024409008802968）。审　判　长　　董继红人民陪审员　　韩思源人民陪审员　　朱天禄二〇〇九年四月三十日书　记　员　　韩文涛附件：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况��合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 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