陈如意与绍兴市房产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

案号 : （2009）绍越民初字第863号

案件名称 : 陈如意与绍兴市房产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院 : 绍兴市越城区人民法院

所属地区 : 绍兴市

案件类型 : 民事案件

案件类型编码 : 1

审理程序 : 一审

裁判日期 : 2009-04-20

公开日期 : 2014-06-20

当事人 : 陈如意,绍兴市房产发展有限公司

案由 : 房屋买卖合同纠纷

法律依据 : 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文 : 浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2009）绍越民初字第863号原告陈如意。委托代理人（特别授权代理）包巨峰。被告绍兴市房产发展有限公司。法定代表人孟惠芳。委托代理人（特别授权代理）何高峰。原告陈如意为与被告绍兴市房产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2009年1月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员罗国峰独任审判，于2009年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人包巨峰、被告委托代理人何高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈如意诉称：2008年4月份，原、被告双方经协商，达成了由原告向被告购买其位于绍兴市区平江路104、106、108号房屋的口头协议，为此原告向被告支付购房定金10万元。然被告在收到原告购房定金后，违反约定未与原告签订书面合同，并将上述房屋转让给案外人浙江国脉创业科技有限公司。因双方协商未果，故原告向法院起诉，请求判令被告双倍返还定金人民币20万元。被告绍兴市房产发展有限公司辩称：一、原、被告之间从未就位于绍兴市区平江路104、106、108房屋买卖事情有过直接协商，更没有就上述房屋的买卖达成过任何协议包括口头协议。根据我国《城市房地产管理法》第四十条的规定，房屋的买卖为要式合同，必须签订书面合同，没有采用书面形式合同不成立；二、被告从来没有收到过原告所谓的购房定金，也没有委托过其他人收取原告所谓的购房定金；三、被告的房屋是整体出售，且是通过公告公开拍卖的，虽然时间在原告的承租期限内，但被告已经充分通知了原告，且保留了原告的优先购房权和租赁权，因此不存在违约事项；四、原告确有委托案外人来被告处打听、协商平江路104、106、108房屋事项，但由于被告决定房屋整体拍卖，因此不考虑案外人要求分开出售的建议，案外人与本案没有直接的联系。综上，双方的买卖合同关系没有成立，原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、房屋租赁合同1份，要求证明原告与朱阿宕签订协议，由朱阿宕将位于绍兴市区平江路104、106、108号房屋出租给原告使用，双方对协议内容进行了约定。被告经质证认为，对合同的真实性没有异议，朱阿宕是被告的股东，是被告委托其与原告签订房屋租赁合同。2、收条1份，要求证明被告收到原告购房定金10万元。被告经质证认为，对收条的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，收条的出具人是案外人，与被告没有关系，被告没有委托案外人去收取原告的购房定金，收条中的款项没有注明是购房款以及购哪个房，如果按原告的说法是购房定金，被告从没有考虑房屋要个别出售也没有与原告达成过一致意见，因此不存在购房定金。案外人是好意代理，不能认定为是购房定金。3、录音整理资料3份、录音3份（原告和沈尧根与被告的股东及经理俞卓凡一次通话及原告与俞卓凡妻子两次通话），要求证明原告与被告就讼争房屋进行协商后达成买卖协议，原告按约支付了10万元购房定金，造成讼争房屋不能签订书面协议是由于被告的原因造成。被告经质证认为，电话录音对象是被告股东俞卓凡和俞卓凡妻子，俞卓凡是被告的股东没有异议，但俞卓凡是被告经理应由原告举证加以印证，谈话对象中的俞卓凡妻子不是被告的员工，属证人证言，按法律规定证人应当出庭作证，在录音中为了达到原告的目的，原告故意诱导证人，因此这些言论至少是不真实的，从录音资料中可以反映出本案基本的事实，当初被告的三个股东确实商量过要出售房屋，而原告通过案外人了解到被告有出售房屋的意向，因此托他人与被告协商购房事实，在整个过程中被告的股东国脉公司没有参与，被告股东否定了分房出售意见，并达成要公告出售，被告也没有收到原告的款项，收到款项是胡美红或者是俞卓凡。录音中原告陈述的一句话即“俞经理介绍过来的我们才交钱出了这张纸”在录音整理材料第三页最后一段中没有记录上去，这句话能印证俞卓凡是好意居间。4、公司基本情况1份，要求证明俞卓凡是被告的股东。被告经质证无异议。5、房屋租赁协议1份、拍卖公告1份（均系复印件），要求证明绍兴市区平江路104、106、108房屋已经由被告出卖给浙江国脉创业科技有限公司。被告经质证无异议，房屋通过整体拍卖已经出卖给浙江国脉创业科技有限公司。本院认证认为：证据1、证据4、证据5，被告均无异议，本院予以认定；证据2，收条系胡美红出具，原告不能证明胡美红收取定金的行为受被告委托，本院对此证据的证明力不予认定；证据3，录音内容中俞卓凡陈述“为什么定金不以公司名义出具，就是怕这个证办不出”、“唐老板是诚心卖给你们的”，而唐老板不是被告的股东，原告也不能证明唐老板能够代表被告出卖讼争房屋，从中可以确定俞卓凡不是代表被告与原告协商房屋买卖事宜，被告也没有收取原告定金。即使俞卓凡以被告的名义与原告协商房屋买卖事宜，原告也不能证明俞卓凡的行为系有权代表行为。据此，本院对此证据的证明力不予认定。经审理查明：2007年8月23日，原告与被告签订房屋租赁合同1份，租赁期限自2007年8月6日起至2008年8月7日止，双方对权利义务进行了约定。在上述租赁期间，俞卓凡代表唐老板与原告协商讼争房屋买卖事宜，并由胡美红出面向原告收取10万元定金，双方没有签订书面合同。另查明：俞卓凡系被告的股东，投资比例为13%。被告已经将包括讼争房屋在内的房屋整体出卖给浙江国脉创业科技有限公司。本院认为，原告不能证明其与被告就讼争房屋达成口头买卖合同，也不能证明被告收取其10万元定金，故原告要求被告双倍返还定金20万元，证据不足，本院不予支持。即使原告主张的其与被告达成口头房屋买卖协议，被告收取其10万元定金的事实成立，根据法律规定，房地产转让应当签订书面转让合同，双方未采用书面形式，房屋买卖合同也不成立。在合同不成立的情况下，原告不能证明被告承诺与原告签订房屋买卖合同，故该定金不是缔约定金，原告也不能要求被告双倍返还定金，原告的诉讼请求也应予驳回。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈如意的诉讼请求。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员　　罗国峰二〇〇九年四月二十日书记员　　周　萍来自：